今年1月份以来,在曾创下“房价连涨56个月”记录的江苏徐州,多位购房者均收到了当地法院败诉判决书。

推翻信访部门处置结果、支持临时用电(扰乱供电的违规行为),半年能盖18层楼……这一系列在网络流传的判决书,矛头均指向徐州市云龙区法院和一家“绿地系”开发商。
从源头上化解矛盾、消除纠纷,带来正向引导意义,本是基层法院在审理大众民生类案件的宗旨和标尺。
这些判决的结果不由令人疑惑:人民法院如何才成了地产商“规则制定者”强势地位的帮凶?
 
按照业主提供或公开可查阅(2019苏0303民初6135号、2020苏0303民初2104号等)判决书理解,住宅小区哪怕用永远不通水电暖,开发商也不逾期,不担责。
其实,这个案件不复杂且具广泛共性。
争议的焦点早有诸多媒体报道过。徐州市信访部门也曾介入处置,开发商也出具了整改方案,承认“不达交房条件”,承诺“主动赔偿”。为何到了云龙法院,开发商能全面翻盘?
开发商自认“不达交付条件”

法院为何认为“符合交付条件”?

2017年5月起,由徐州绿润置业有限公司开发的和平一号小区四期商品房陆续取得预售资格。当年10月起,陆续有业主和开发商签定合同。约定2019年6月30日(部分为8月30日)前交付房屋,水电气暖全部铺设入户,与城市公共管网连接。
  合同签定后,绿润置业曾连发两次“延期交付”函,均称其因大气防治遭遇了“不可抗力”,并将交房日期延至了2019年9月15日。2019年9月18日,开发商自己确定的延期交付日,因房屋水电气暖设施不通,开发商强行上房,引发群体事件。
当天,开发商在即在信访部门出具了整改方案,承认未达交付条件。承诺在2019年11月30日前完成供暖设施建设、通过验收,具备供暖条件(事实上,供暖设施至2020年底仍未交付物业公司)。随后,部分业主以房屋水电气暖未达交付使用条件为由,将绿润置业告上了法庭。

绿润置业在信访部门作出的承诺,承认不达约定交付条件。
云龙法院的判决认为“只要取得竣工验收备案证明”已达交付条件。
大气管控早于合同签订

为何依旧被认定 “不可抗力”?

关于绿润置业声称的两次“不可抗力”,2019年8月,人民网、现代快报等媒均有报道。据媒体报道,2017年9月13日,徐政发2017(53)号已下发执行(早于合同签订前)。在徐州市政府网“信息公开栏”也可以发现,大气污染防控是政府常规动作,2014年起就已成为常态。
而涉案业主的购房合同签订于2017年10月,还有的业主合同签订于2017年12月。

开发商在其第一次“不可抗力”告知函中,避重就轻,只提了2017年11月14日徐政办传2017(190)号。庭审中,开发商更辩称,本案发生的两年间,政府的停工令长达一年四个月,按合同可顺延交付。
云龙法院的判决中,同样未提徐政发2017(53)号,但对徐政办传2017(190)号可带来“不可抗力”予以确认,甚至还帮开发商列举了2018年1月20日、2018年3月有关大气防控通知,最终给出了“势必导致工期延误”、“必然延误工期”的凿凿结论。
在此,关于徐政发、徐政办传的公文效力及关系不加赘述,相信法官比一般民众更为理解。

 
工期是否延误成“谜”  

半年能盖18层楼吗? 

众所周知,一般商品房只要完成主体工程的30%左右,即可获预售,本案小区居民也一致确认,签订购房合同时,房屋主体刚到五六层。以判决书中的53号楼为例,总高23层。按开发商辨称,两年内停工令达一年四个月,也就是说不到半年盖了剩下的18层?
 从判决看,法院认可开发商“停工一年四个月、可顺延交付”观点
事实上,在所谓的停工期,开发商因未按大气防控要求施工多次受到行政行处罚
 
单看这份判决书,当事法院除“忽略”合同签订前早生效的政府正式公文徐政发、选择采信效力更低的徐政办传外;绿润置业在涉案期间有多条违反大气管控的处罚记录,涉案房屋是否确因大气管控而被政府部门明令停工、停工记录是否提交质证?法院亦未加调查。

在云龙法院看来,因“不可抗力”开发商可“顺延交付”,至于可顺延多久,语焉不详。
无法使用的住宅可交付

 “双标”  判决想引导什么司法观?

 
住宅没有水电气暖,能使用吗?答案是否定的。
通过查阅大量公开新闻报道及审判文书,亦可发现,“满足住宅的居住使用属性是房屋交付的必要条件”已成为当下众多司法解释、司法实践的共识。

而云龙法院这份判决的观点相反。
根据该判决,因合同没约定水电气暖设施延期交付该怎么赔,所以开发商免责。
真的没约定吗?双方合同正文第十条明确载明水电气暖(红线部分)应接入城市管网,保证供应和使用。如未达交付使用条件,按合同第十二条承担逾期交付责任。
但云龙法院“选择”采信的是开发商免责条款(蓝线部分)“基础设施设备(注:基础设施是大概念)未达交付使用条件,双方同意按(2)处理”,即:如非开发商原因导致未能如期交付的,不担责。
事实上,就算按(2)条款,没有明确约定违约责任,按《合同法》精神,格式合同中未明确责任的,要作出不利于合同提供方的解释。
对待开发商和群众,云龙法院的双标也十分明显:
业主不能依据逾期交房的违约责任标准来主张逾期交付水电等设施设备的责任。
开发商可以依据补充协议中房屋逾期交付免责情形,适用于设施设备交付,因此开发商不用承担任何责任。

业主痛心法院成开发商辩护人
支持“霸王条款” 和违法用电

司法为民的底线在哪?

事实上,目前,全国房地产市场使用的均为部委监制版《商品房买卖合同示范文本》。该示范文本出台时,最大的亮点即为:对开发商水电气暖不通就交付加以限制,对开通商通过补充条款增设霸王条款加以限制。
在涉案合同正文二十八条亦明确约定:补充协议不合理加重买受人责任,排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。
云龙法院的判决中,补充协议多次被开发商和法院一致拿来驳斥业主诉求。
云龙法院支持开发商提供临时用电(这是公然扰乱电力供电的违法行为)
房屋渗水不能拒收房屋,不构成延期交付

类似案件,许多法院均作出了完全相反的判决(中国裁判文书网可查阅)

 
1、(2018)冀05民终3379号。法院观点:冬季是否会因出现重污染而停工,属于施工合同当事人订立合同时需要考虑的因素,无法界定为“不能预见,不能避免不能克服的情况”,开发商主张的停工治理发生于建筑企业与房地产开发企业的建设工程履行期,二者虽有关联,但非同一合同,开发商以此要求免除违约交付责任不予支持。
 
2、(2015)穗中法民五终字第4622号。法院观点:永久用水属于必要的居住条件,开发公司取得《竣工验收备案表》即符合法定及约定交付条件的依据不足,不予支持。

 
 3、(2016)粤01民终11029号。法院观点:临时用电不能作为居民的日常生活用电,开发公司提供临时用电是扰乱供电、用电秩序的行为。《补充协议》另约定的免除开发商应承担提供永久供电的义务,不能满足商品房交付买受人所必须具备的居住要求,不予支持。
 
4、(2019)苏0302民初2201号。法院观点:购房者在发现房屋窗玻璃破裂后,要求被告修复后再行验收交付不违反合同约定,法院判决赔开发商赔付业主违约金9万元。(此案为徐州市鼓楼区法院判决,各大媒体均有报道)