买二手房那点破事儿

首先，二手房的地理位置、大环境、户型都是独一无二的。为了生活方便，靠近上班的地方，孩子就读名校，赡养父母等原因，需要选择就近的小区。而这时候那一带已经没有新楼盘了，那么二手房便是不二的选择了；

其次：二手房是现房，什么样的物业管理，什么样的邻居，什么样的生活配套设施都会一一呈现在购房者面前，有实物做对比，买得安心。而新楼盘买的是期 货，一切靠的是运气。运气不好的，拿房前和拿房后都在维权的，退房的，不在少数。生了许多气，走了多少冤枉路，死掉了不少脑细胞，何必呢？

第三：二手房不一定是旧房子。所谓二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市 的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房、经济适用房、商品房。有人买了房，没有装修，没有入住的，因为需要用钱就把房子拿出来转让了，这种“毛坯房” 也是二手房。

第四：买二手房省了装修的环节，省心省力。选二手房一般会与周边的楼价对比，即使房子装修再好，一般都会忽略到装修费的。这对于买家来说是捡了个便宜的。好的房子，花二天时间粉刷一下，拎包就可以入住了。

第五：交易规范，手续简便。从签完商品房买卖合同，到领新的房产证，最快的15个工作日就可以拿到写着你名字的房产证了。

说完优点，就说买房的流程，注意的问题了。

（一）找房篇

1、上主流网站发布求购信息，同时搜索业主或中介发布的卖房信息。每个城市都有一、二个主流的网站，里边汇集了大量的当地信息，包括房产信息，还有一些专业的房地产信息网站，也可以是你发布和查找信息的平台。网站上一般有2种形式，一种是直接的搜索平台，另一种是论坛。

2、到中介公司挂个号，让中介帮你淘房。在网上能直接找到业主的可能性少知又少，因为房源都被中介抓住了，一来是因为卖家图省心，怕手续麻烦，二来卖家也想快点找到客源，所以都会把自己的卖房信息第一时间告诉中介，而且是不只一家中介。

3、到物业处或保安那里查业主信息。如果你实在很喜欢某个小区，非要那里的房子不可，后来又看上了某一套房，因为那是一套毛坯房，一眼就看得出来。 这时你可以到物业处直接查询业主的信息，因为业主都得交物业费，跟物业处打交道的，一般都会有业主的联系方式。另外，你也可以直接到保安那里去打听，有很 多业主直接把出售和出租的信息留在保安那里的。当然，如果你愿意为信息支付一些小费的话，你获得信息的准确度会更高。

4、直接往门缝里塞入求购信息。有一次，主妇看上了某个小区的房子，从外面看就知道房子没人住的，阳台上似乎还有个鸟巢。于是，主妇打印好求购的信 息，留下联系方式，直接就上楼把纸条塞了进去。过了二个月，正巧这家业主从外地来看他在南宁的这个物业，看到了主妇的纸条，于是就打电话过来跟主妇联系 了。

5、向朋友广发求购信息。把你想买房的消息传达给你的朋友们，用这种口碑传播的方式，有时也会收到意想不到的效果。运气和信息一样重要，机会是给有准备的人的。

（二）交易篇

1、中介费：中介收取买卖双方各1%的手续费，以买入价为基数。但是这个手续费每个地方会有所不同，也是有商量余地的，尤其是中介不能满足你的某方面要求，而又急于想买卖双方成交的话，你可以借着某个小细节来压他的价；

2、诚意金：买房的看上某套房子后，中介会建议你先向他们中介公司交一笔诚意金，这样你买这套房就有保障了。但是如果你不要这套房了，这个诚意金你 就一分都收不回了。想想看，房子是谁的？中介能保证这套房子一定会卖给你吗？诚意金这种东西务必要慎重，不要头脑发热就交出去了；

3、交易费用：以税费为主，包括契税、营业税、城建维护税、教育附加费、买卖合同公证费等税种。而购买新房，就只需交契税和印花税。另外还有交易手续卖，按建筑面积收取，每平方米3元非住宅：成交价或指导价ｘ0.35%。

举例：以刘先生花100万购买一套合同价为64万的二手普通住宅为例，交易未满5年，合同登记单价为8000元/平方米，业主标明实收。那么刘先生 需要缴纳的税费如下：契税（合同价×1.5%）、营业税（合同价×5%）、城建维护税（营业税×1%）、教育附加费（营业税×3%）、买卖合同公证费（合 同价×0.3%）、印花税（合同价×0.05%）、交易费（6元/m2）、50元登记费、5元贴花。税费共计：45655元。除此之外，刘先生还需要按买入价支付3%的中介费，即1000000*3%=30000元。这样算来，刘先生总共需要交75655元的税费。

　　如果刘先生同样以100万买一套普通一手房，则只需交以下几项：契税（合同价×1.5%）、印花税（合同价×0.05%）、50元登记费、5元贴花。一并算来要交的费用总计为15555元。另需要注意的是，如购买的是建筑面积在144平方米以上的房产，无论是一、二手房，契税都上调为房款的3%.

以上提到的这些费用，以双方协商约定的为准，不是说卖房的费用卖房承担，买方费用买方承担的。二手房的讨价还价是一门不小的学问。与卖家面对面的接触，比中介从电话中传达信息更有效。

4、交易流程

详见《主妇买方房》（上、中、下）

（三）细节篇

1、房子是否满5年，关系到卖方是否要缴纳5%的营业税。虽说是卖方的费用，但是卖方往往会要求买方承担，或者直接加在房价上。是否满5年，以房产 证“附记”里的记录为准，如：“2003年11月9日向***公司购买，含公摊面积9.89平方米”。如果是2008年11月18日成交的话，是算满5年 的。

2、房子是否有银行贷款。如果有银行贷款的，卖家需要去银行把剩余房款还清后，银行才会出具房款还清的证明，这种提前还款的过程至少需要15个工作 日，慢的话一个月都办不下来。然后由卖方拿着这个银行的证明，以及房屋的房产证原件、他项权证原件，所有人的身份证，到房管局办理取消他项权利。此时，这 套房才算“干净”了。如果碰到卖家需要你帮解押的，这个时候你就要小心了。因为你帮别人解押了，而房子还不是你的名字，风险是不小的。这个时候一般会先去 公证处做个公证，证明委托你来处理解押的事情等，也算一道保障吧。可是还得万分小心，万一解押完了，卖方又说不卖了，跟他扯房款都够你烦的。

3、什么时候付多少款。看房满意后，双方洽谈，都有成交意向了，买方可以先交点定金，1-5万元不等，由双方自行约定。然后由卖方去办理一些手续上 的工作，如更名、房款解押、委托公证、评估等。手续清楚后，双方到房产交易中心签订《商品房买卖合同》，如果不出意外，这个时候房子实际上已经属于买方 了，不管领房产证的条子在谁的手上。买主此时可以把大部分的房款转给卖方，前期的定金可作为房款的一部分同时扣除，留下小部分房款作为交房时的一种约束。 最后，卖方交房了，双方点清房屋物件，没有什么问题的话，买方把剩余的房款交出，交易结束。

想这样一直一直行走,如果不回头 我能走多久

~nevercry~