〔房屋贷款〕提前还贷账该怎么算

〔房屋贷款〕提前还贷账该怎么算

住房贷款政策调整让市民还贷的压力又重了一些，不少市民都打算提前还贷。银行人士指出，提前还贷并非适合所有市民，市民提前还贷也要量力而行。

　　采访中，记者发现市民想要提前还贷的最主要理由就是能节省一笔利息，也有市民表示，投资产品利率下降，多留闲钱没用，而如果现在不还，以后再还时银行还可能要加收违约金。

　　据估算，如果市民办理一笔20年20万元的按揭住房贷款，以前贷款利率为5.31%，政策调整后为6.12%，这样调整后每月要多支付利息90多元，总共多付利息22000多元。即使银行将贷款利率下浮10%，调整后每月还是要多交利息20多元，总共多付利息5300多元。这样算来，市民提前还贷肯定能少付一些利息。

　　此外，近来股市行情低迷，人民币理财产品的预期收益率也有所下降。银行向提前还贷的市民收取违约金的想法虽然现在还没有付诸实施，但并不排除以后实施的可能。由此看来，市民提前还贷的几个理由都是站得住脚的。

　　以住房公积金贷款的购房者，在经济能力允许的条件下，选择提前还贷还是比较划算的。本市住房公积金管理中心贷款管理处处长田浩表示，目前本市个人公积金贷款的提前还款不收取违约金和手续费等费用，购房者只需结清相关利息即可。公积金提前还款如果在当月还款日之前办理则不需任何费用，否则购房者需要按日利率结算利息，即提前还款结算日到上一个还款日之间的天数乘以日利率。

　　但银行人士指出，提前还贷并不适合每个市民。因为考虑物价上涨因素，从长期来看，现在购买大宗耐用商品可能比提前还贷更合适。

　　如果市民现在用多年的积蓄提前偿还了住房贷款，不久后却又想购买汽车，就可能还要再向银行申请贷款，那样就不合适了。因为现在很多银行都对住房贷款实行了下浮利率，对汽车贷款却执行了基准利率，甚至执行了上浮利率，市民办理相同金额的贷款，贷款买车比贷款买房要支付更多的利息。另外，如果市民在提前还贷后遇到突发事件急需用钱，还可能使生活陷入困境。

　　银行人士提醒市民，如果要提前还贷，一定要留够应急用的钱，还款要量力而行，不要借钱还贷。另外，年轻的市民今后收入上涨的可能性比较大，按期还贷更合适，因为毕竟政策调整后要多还的利息也不是太多。

四种还款方式哪种省钱

四种房贷还款方式，文字组合差不多，不了解的人一时难以分清其间差别优劣，为此，建设银行四川省分社有关负责人向记者详解了四者之间的区别：

　　等额递增还款法，是指客户每期归还本息金额由小到大，适用于贷款前期还款能力较弱，预期收入呈增长趋势的客户；等额递减还款法，是指客户每期归还本息金额由大到小，适用于贷款前期还款能力较强，预期收入不确定或家庭支出增加较大的客户。

　　等额递增、递减还款方式的间隔期一般为3个月、6个月、9个月、1年。

　　而目前已有的两种还款方式，其中等额本金还款法，是指客户第一个月还款额最高，以后逐月减少；等额本息还款法，是指按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，客户每个月还款额度相同。

　　据介绍，以一笔总额30万元、期限20年的个人住房商业贷款为例，在现行利率水平下——执行现行优惠年利率5.508%(0.9倍基准利率)为例进行对比，客户如果采用等额递减还款方式，假设间隔期6个月，每月递减额50元，第1个月还款本息2860元，全部贷款本息合计452529元；如果采用等额本金还款方式，全部贷款本息合计465928元；如果采用等额本息还款方式，全部贷款本息合计495604元；如果采用等额递增还款方式，假设间隔期为6个月，每月递增25元，第1个月还款本息合计1667元，全部贷款本息合计517142元。相比之下，等额递减法比等额本息法少负担43075元，比等额本金法少负担13399元。

　　银行部门提醒说，客户不应简单根据四种还款方式支付利息的多少来判断每种还款方式的优劣，因为每个还款期客户对本金的占用不同，所负担的利息也不同，所以贷款户首先应分析自己的还款能力、本金的归还速度，然后选择适合自己的还款方式。