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南京公寓两极分化趋势明显

新闻转播间 发表于:18-08-17 10:07

来源:现代快报


2016年下半年,随着全国房地产市场掀起调控大潮,限购、限贷、限价、限售的“四限”新政将住宅市场严格控制住,一部分投资人群的转移使得公寓市场呈现出明显的上升趋势。随着调控的逐渐深入,楼市渐趋平稳,今年以来,公寓市场分化越来越明显,部分板块风光不再。


同板块不同“命” 南京公寓两极分化趋势明显


根据南京网上房地产数据统计,2015年,南京全年累计卖出公寓50亿;2016年,公寓销售额达到124亿,同比翻了一番。2017年3月,随着全国商办政策加码,南京也出台新规,明确要求酒店式公寓的层高限制从4.8米降至3.6米,挑高型产品也因此再“火”一把,包括万科星荟、云树公馆、宝隆时代广场、星悦城在内的城南、江北诸多板块纷纷推出4.8米挑高公寓,其中上下相对独立的双钥匙产品更是一夜之间红遍南京城,全年公寓累计销售额达到213亿元。


今年以来,南京公寓两极分化的趋势愈发明显,有楼盘半年内清盘,也有楼盘自去年领取全部销许仅卖出五成。据记者统计,当下,南京主城各大板块均有公寓在售,主要分布在城南、江宁及江北三大板块,城中、河西板块则相对较少,且价格基本突破3万/㎡,直逼住宅售价,因而销售状况也不如其他三大主力出货板块。


以江北为例,地处地铁三号线星火路站旁的龙湖北宸星座,开盘仅半年时间就已清盘,从南京网上房地产数据来看,入网的1674套公寓中,目前成交1408套,认购266套,可售0套。相比龙湖北宸星座令人瞩目的销售成绩,浦口板块的宝隆时代广场,显然要逊色得多。网上房地产数据显示,项目已于去年领取全部楼栋销许,入网2599套,目前可售房源1435套,实际去化率55%,仅超过总房源的一半左右。


再看江宁板块,作为住宅供货大户,板块内在售公寓盘屈指可数,仅正方新城绿地理想城和方山大学城中粮悦天地两大项目在售。截至目前,中粮悦天地卖出约五成,绿地理想城卖出近九成,同样冷热不均。


租金最高超过1万/月 南部新城成南京公寓领头兵


三大板块中,城南的南部新城板块由于住宅房源稀缺,40年产权的公寓产品占据大半市场。均价2.2万-3万元/㎡不等的小户型公寓,总价150万以内即可拿下,获得了不少现阶段资金短缺的自住型购房者和投资客青睐。据统计,目前区域内有包括万科星荟、证大喜马拉雅、云树公馆、MIX悦享家、复地宴南都等在内的多家公寓盘在售,周边南京南站区位利好的加持,更是让不少投资客看到未来发展前景,各大项目的整体去化情况也排在三大板块前列。


作为不限购不限贷的投资属性产品,公寓的自住客群还是相对较少,特别是在拥有交通和人流优势的南部新城,更是以投资客为主。以证大喜马拉雅为例,根据记者现场了解,租金为3500-10000元/月不等。其中,40-60㎡的精装户型租金为4500-6500元/月,80-100㎡的平层户型租金为7800-8500元/月,挑高户型租金则为10000元/月以上。58同城、赶集网、安居客等网站数据也显示如此。不过,南站附近的一家中介告诉记者,最好出租的是小户型单室套,客群主要来自软件谷和在南站附近上班的年轻人,租金回报率相对较高。


另外,双钥匙产品由于上下可独立出租,也受到不少投资者的青睐。在万科星荟前期已交付的公寓发现,有不少业主直接买下一整层并交给托管公司,装修成连锁酒店形式,以短租模式或日租房进行出租。


市场良莠不齐 买房人主要看重地段


对于各板块销售呈现差异化的情况,一位市场人士表示,公寓市场良莠不齐,一个产品卖得好不好,与它的产品质量、租金、品牌、物业、地段、价格等多种因素有关。


实际上,公寓的购买力主要集中在两类人群:一类是自住型,因买不到住宅而转投公寓或现阶段资金紧缺的购房者,另一类则是想要进行不动产投资却“被限购”的人群。这两类购房者最看重的还是公寓产品的地段,“南部新城占据亚洲第一大高铁站的红利,交通发展迅速,这里的公寓既容易出租,租金回报率也更高,自然受到欢迎。”有买房人表示。


除此之外,一位中介人士告诉记者,地铁口的公寓相对距离较远的项目更受欢迎,这也可以在一定程度上解释江北板块去化差异化的现象。