三、容积率的四个特性
          1.容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
          基本公式是:R=F/A………………(1)
          式中:R——容积率
          F——地块上的总建筑面积(㎡)
          A——地块面积(㎡)
         
容积率所表述的是“净”地块上的建设容量。“净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。人们在使用“容积率”时，常常不注意“净”地块的概念，提出“大块”或“成片”城市土地，如若干平方公里土地开发区的“容积率”等。这种“扩大的”容积率，由于包含着大量的公共用地，因此过分笼统，缺乏控制土地开发强度的实际意义，也失去了相互之间的可比性，而且容易在具体的规划管理工作中造成概念上的混乱。例如，一般的居住小区，“扩大的”容积率(以小区全部用地计算的)要比“净”地块容积率(以住宅用地或组团用地计算的)低一倍左右。
因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度；在比较不同的容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。
总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和；如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别。
2.在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。
当A为常数时，R=C•H………(2)
          式中:C——建筑密度或建筑覆盖率，C=0～1
          H——建筑层数(或平均层数)
          C•A——建筑基底面积(㎡)
          F——地块上的总建筑面积(㎡)
          A——地块面积(㎡)
          从公式(2)可以看到:
          当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C；
          当R每提高C的值，H平均提高1层。
          3.楼面占地率〔注 〕与容积率成反比
          L=A/F=1/R………………(3)
          式中L——楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积)
          从公式(3)可以看到:
          当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高。
          4.容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的
          这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中。
         
        在实行城市土地出让、转让和房地产开发机制的情况下，容积率往往成为城市政府(G)、规划师(UP)和开发者(D)之间谈判的一项主要“杠杆”。
          从不同的利益承担和行为特点看:
          政府(G)——土地所有者，关心从土地出让中获得比较好的收益，用于城市基础设施建设。
          关心顺序P(出让价格)、R、
          意愿倾向:↑
          从提高R，可以吸引(D)，获得较高的P。
          规划师(UP)——城市环境质量与整体效益的关心者。
          关心顺序:C、H、R，
          意愿倾向:↓
          从控制C和H，以满足空地、日照、间距、绿化、停车以及景观等要求。
          开发者(D)——房地产开发者，关心从开发中获得最大的利润。
          关心顺序:R、F、P (楼面地价)，
          意愿倾向:↑(P ↓)尽可能提高R，获得更大的F，使P 降低，即每平方米建筑面积所摊的土地费用最小。
          因此在谈判中，矛盾往往表现为:
          •(G)与(D)在提高“R”上有一致性，与(UP)有矛盾；
          •(UP)与(G)在控制“C”和“H”上有一致性，与(D)有矛盾；
          •(D)与(G)在“P”与“P ”上有矛盾，但与(UP)无直接关系。