一、社区项目概况
XX城市花园一期规划总建筑面积393480M2（原方案数据），其中居住产品372610M2（以4-6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000 M2，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000M2）和会所（5000M2）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1、
周边环境及市政配套
武汉XX城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线一既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔（规则中的）滨湖大道为汤逊湖内湖，距XX商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与XX科技园区、汤逊湖自然生态区的重点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈现较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线（铺）分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路一天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地（现为坡地、农田），西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳，正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
2、
项目主要经济指标（设计部提供）
A、基本情况：
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物业名称 |
XX城市花园社区 |
物业类型 |
商住小区 |
行政区域 |
江夏区 |
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规划总用地面积
ha |
42．0318 |
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含特征道路
ha |
6．2118 |
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居信区用地面积
ha |
35．82 |
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总建筑面积
M2 |
393480 |
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住宅建筑面积
M2 |
372610 |
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公建建筑面积
M2 |
21000 |
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总户数
户 |
3026 |
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总人口
人 |
10591 |
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户均建筑面积
M2 |
123 |
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含特征道路容积率 |
0．94 |
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不含牲道路容积率 |
1．1 |
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建筑密度 |
25．08% |
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停车位 |
900 |
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地面停车位 |
840 |
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半地下架空停车位 |
697 |
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停车位/户数 |
30% |
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住宅建筑面积毛密度
万M2/ha |
1．04 |
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住宅建筑面积净密度
万M2/ha |
1．68 |
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人口毛密度
人/
ha |
296 |
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人口净
度
人/
ha |
479 |
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绿地率（与占地面积的比率） |
36% |
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小区道路面积 |
15．8% |
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水体面积
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2% |
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小广场数量
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4-5个 |
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B、户型指标：
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户型指标 |
数值 |
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规划总用地面积(ha) |
42.0318 |
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居住形象总用地面积(ha) |
36.66 |
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计容积率总建筑面积(M2
) |
393480 |
|
容积率 |
0.94 |
|
覆盖率（与占地面积比率） |
21% |
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总户数（户） |
3026 |
|
总人数（人） |
10591 |
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|
户均面积（M2） |
123 |
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建筑面积 |
|
建筑面积 |
|
总面积（M2） |
|
|
住宅 |
其中 |
独立别墅(M2
) |
0 |
|
0 |
0 |
|
联排别墅(M2
) |
32户 |
250。/户 |
8000 |
2．2% |
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情景花园(M2
) |
992户 |
145/户 |
143840 |
39% |
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多层住宅(M2
) |
1980户 |
110/户 |
217800 |
58% |
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小高层住宅(M2
) |
初步预计400户左右 |
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2970 |
0．8% |
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公共服务 |
总面积(M2
) |
21000 |
|
1 |
商业服务(M2
) |
10000 |
|
2 |
会所 |
5000 |
|
3 |
管理(M2
) |
500（最少800） |
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4 |
小学（1所18班制） |
3600 |
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5 |
幼儿园（1所9班制） |
2500 |
|
6 |
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注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700
M2
C、配套指标：
（一）生活给水
1、给水水源：市政保证水压0.15Mpa.
2、给水系统：采用变频供水。
3、给水量：
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类别 |
用水定额
L/人d |
每日用水时h |
变化系数k |
用水单位人数 |
日用水量
M3/d |
最大小时用量m3/h |
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住宅 |
250 |
24 |
2．5 |
10591 |
2643 |
276 |
|
小学 |
50 |
10 |
2．5 |
444 |
36 |
9 |
|
幼儿园 |
50 |
10 |
2．5 |
819 |
18 |
4．5 |
|
商业服务 |
50 |
10 |
2．5 |
1350 |
67 |
17 |
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绿化及其它用水 |
按总用水量的10%计 |
277 |
31 |
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总计 |
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3042 |
336 |
4、
由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q=400立方米/时）一根
（二）消防给水：
1、室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
2
3、
室外消防用水由城市面上自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。
4、
（三）生活排水：
1、
小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。
2、
生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。
最高日生活排水量为：Qd=2765立方米
最大时知活排水量为：Qd=2765立方米
3、
化粪池选用：无动力排放式化粪池
（四）、雨水
1、小区的雨水和污废水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网。
2、雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。
D、电气规划指标：
（一）、供电
为了保斑点供电可靠，彩用两路10KB高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源程序闭环设计，开环运行，1区内皆彩用户外箱式组合变电站配电
（二）通信及智能化
住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户考虑2-3个有线电视插座住宅设置完善的通讯、网络、有线电视、可视（非可视）对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。
由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管制中心在大一期会所内。
（三）室外管沟布置
室外管理线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纺管理的敷设，二者均有较大的发展余量。
室处管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维扩方便。电缆沟上铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；坦地排管统一设置检修入孔，以满足日常维扩及美观的需要。
室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维扩和物业管理。交接箱可结全园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。
二、顾客群特点及需求分析（董咀良）
该项目目标客户群体具有如下共性特征：
年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活档次。25-30岁的青年人也占到一定比便，这部分人经济实力有限，但对夸花介导的生活方式非常向往。
教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度
客户来源，网罗了武昌区的高校、所有设计院、各类研究所、金融和医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。
客户分布，来自洪山区的客户占有最大比便，他们主要是高校老师，政府官司员和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，XX的客户多半生活或工作在XX附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准许XX口牌；外地客户所占比便非常驻小，但其中约有1/3来自江浙。
兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运运的时间会比较少。
客户特点：
中青年人；
受过高等教育
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