与全国拆迁户交流经验——拆迁户写给连云港市委书记、市长的求助信（转）

拆迁户务必注意产权证、维修基金，自行车库等问题。产权证应由拆迁人（开发商）负责办理，维修基金应该由开发商缴纳，自行车库应该政府定价

连云港隆鑫房地产公司开发的墟沟海客瀛洲小区严重侵害拆迁户权益，拆迁户到区政府上访，问题尚未解决。如何保护拆迁户权益，经验教训值得大家注意。

建华书记、一平市长：

墟沟海客瀛洲小区2005年拆迁，合同定2007年1月交付回迁安置房。至今已经逾期18个月，房子仍然未交付。交房时涉及维修基金等几项费用，开发商意图钻拆迁合同的空子，想要拆迁户承担。拖欠几年的过渡费在拆迁户几个月上访之下，开发商才勉强支付，至今也未发完。

一、关于维修基金

拆迁户不应该缴纳维修基金的理由：

1、拆迁时，老百姓（被拆迁人）的房子连同房产权证被拆迁人收缴，交付房屋开发商理应将房产证交付被拆迁人。

2、国家法规没有要求拆迁安置房必须缴纳维修基金，建设部《住宅专项维修基金管理办法》第二条明确规定“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。回迁安置房不在之列。

3、建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，“购房者向售房单位缴交维修基金的前提是已与售房单位在住房销售时对缴交维修基金的事项进行了约定，甚至应当具体约定缴交的比例。”

拆迁协议中没有约定拆迁户需缴纳维修基金。拆迁时，老百姓都不知道交房时需要缴纳维修基金等费用，拆迁工作组人员和开发商都没有提醒、告知被拆迁人需缴纳维修基金。

4、省内外许多城市（江阴市、淮安市、成都市、佛山市等地）规定，拆迁户的回迁房不缴纳房屋维修基金，全部由拆迁人或建设单位缴纳，虽然是外地的例子，说明符合国家法律，连云港市的法规滞后，没有规定拆迁户维修基金如何缴纳，我们认为可以参照江阴、淮安等地的做法。

5、同是连云区，同在2005年拆迁，同样执行市政府2004年拆迁文件，陈陶庄的补偿标准大大低于别的地块，平均每平米低1300元！

陈陶庄评估价1850元——2050元，云山、院前等地2100——2400元；连同附属物，陈陶庄平均2250元，院前等地3400元，最高则达到3900元。（各工作组差别很大，猫腻在附属物内。这个很容易核实，只需要调出原始拆迁协议，看各家总补偿款和房屋面积便一目了然。我们有权要求重新评估、比较、审计、检查房屋拆迁价格。）

6、老百姓为了支持政府和开发商，献出房子，开发商花很低的价款得到优越的地块（每亩地连拆迁才80万元，区政府地块拍卖每亩300万元，海客瀛洲仅150亩地就赚3个多亿，而院前地块每亩地拆迁费用近200万元），海客瀛洲开发商是特大受益者，应该主动承担这笔未预料费用，这不仅合理，也体现良知。

二、关于自行车库价格

自行车库的价格应该纳入物价局管理范围，理由如下：

1、按照江苏省有关规定和本省各市惯例，自行车库的价格应该纳入物价局管理范围，由物价局审批，开发商不报批或规避，属于故意侵权（如物价局不审批，是不作为）。海客瀛洲小区自行车库和拆迁安置房一体，费用列入“建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建设安装费用”之内，应纳入商品房价格管理，实行政府定价或政府指导价。

2、根据本省先例，自行车车库都纳入住宅一并定价，价格由物价局审批，并没有作为非住宅由开发商自己单独定价。我们查了本省南京、苏州、昆山、江阴、镇江、盐城等城市，莫不如此。

3、海客瀛洲小区回迁安置房共5栋，用于安置回迁户，按照回迁户拆迁时的要求和开发商的承诺，每栋楼下都建有配套自行车库。多层楼房的自行车库每间面积5—7平米，无水无电，高层楼房是地下车库，成本均已纳入整个楼盘，开发商认为，“该自行车库属于非住宅，价格物价局无权管理，他们可以自主定价。” 开发商自定单价3800元属于故意违规，恶意欺诈。

4、自行车库的实际综合成本单价不超过1500元，即使评估，其价格也不会超过2000元。该自行车库是为拆迁户专门建设的，是住宅的配套设施，是拆迁户生活必须需要的，不应该单独作为非住宅高价出售。

5、开发商隆鑫公司当初也承诺回迁房屋和车库价格不超过被拆迁房屋评估价格或不超过2800元。

6、根据物权法，小区内的配套设施归业主所有，开发商无权出售。根据杭州市《杭州市居住区配套设施建设管理条例》及其它先例，自行车库属于小区的配套设施。（杭州市虽不属于江苏省，但是既然他们的规定不违国家法律，而我们江苏尚无具体规定，当然可以参照实行）。同时，按照国家有关规定，居民存车场所属于新开发商品房必须配建的公用项目，不得向业主收费。

综上，我们请求政府协调物价局，按照江苏省物价局关于车库、阁楼列入商品房价格管理范畴精神予以查处，如果开发商的价格高于政府定价或指导价，责成开发商降下价格，退还多收自行车车库款；或将自行车库免费交付业主。

三、关于超拆迁房面积购买部分房屋逾期赔偿

拆迁户按市场价购买的部分（超拆迁房面积），属于定购的商品房，开发商交房逾期，应按商品房违约规定支付违约金。开发商借口“当时没有预付款”属无理取闹，拆迁协议载明不需要交纳超面积购房款，且被拆迁人没有收到被拆迁房屋补偿金，巨额补偿金在事实上已经作为回迁房和超购房的定金或预付款（哪家房地产开发公司预售商品房时收这么多的定金和预付款？上海等地在签订拆迁协议时就按评估价加补贴全额发放给回迁安置户，交房时结算，多退少补）。

四、关于装潢涨价

因逾期交房（最长的已经逾期32个月），造成装潢成本上涨，现在的人工材料都翻一番还多，开发商理应承担补贴。原拆迁协议中对逾期不交房只规定过渡费成倍增加不能抵消装潢涨价（拆迁条例对“过渡费”界定很清楚，过渡费只是拆迁户租住房屋的补偿，拆迁条例没有规定用作其它损失之补偿）。政府应该保护老百姓利益不受侵害，制止开发商昧着良心钻拆迁协议不完善的空子，如果以“其它地块拆迁户也会提出此要求”而不同意让开发商补贴，我们觉得不妥。

五、解除拆迁协议，退还房价款并给予赔偿

我们拆迁安置的回迁房按照合同应该于2007年1月24日之前交付，现在已经逾期18个月以上。今年4月11日，我们已经书面通知隆鑫公司催交房屋，现在已经又超过3个月。鉴于该公司缺乏诚信，屡次出尔反尔，参照商品房买卖合同和合同法有关条款，提出有条件解除拆迁安置协议。

1、要求隆鑫公司退还按现在市场价计算的被拆迁房屋（含无证房屋）价款及相应贷款利息。

2、要求隆鑫公司按上述价款数额30％赔偿，或每逾期一天按上述房款总额的万分之三予以赔偿。

3、以上退款及赔偿款于一星期内支付。

解除协议是我们无奈之举，是开发商仗势欺弱的结果，我们本应该要求还我家园。老家地块是墟沟的精华区域，现在我们有家难回，只有选择躲，老百姓惹不起还躲不起吗？

原来的拆迁协议非常粗略，只有几条，很不严密，造成拆迁户维权困难（上海等地的拆迁协议条款对双方的权责规定很详细，不知道我们市的拆迁主管部门平时都在做什么？），我们没有想到拆迁协议中有这么多的猫腻，只有请政府保护我们，制止开发商的侵权行为。因为拆迁是政府主导、参与、谈判，因此，出现这些后遗症，我们只有请政府协调解决。我们理解支持政府大拆迁，原不想轻易占用领导的精力，但是，开发商很牛，不把我们老百姓放在眼里。我们觉得苏副区长也心有余力不足。

陈陶庄拆迁协议的订立本来就有违国家法律，因为拆迁的主体被异换，甲方其实是拆迁指挥部的工作组，从头到尾都是工作组一手包办，而工作组不具备主体资格。（协议上开发公司的章是后盖的，尽人皆知，无需在这里举证。）

这种不科学、不规范的拆迁行为和拆迁协议严重侵害了老百姓利益，我们很无助，我们没有“法律救济”，原来的拆迁工作组东西走散，一推六二五，开发商盛气凌人，我们不找政府又能找谁呢？谁有权纠正这个错误呢？现在，许多地方都在反思指挥部越俎代庖的拆迁行为，都在纠错和弥补，我们期望政府主持公道，纠正、弥补粗陋的暗埋猫腻的拆迁协议的缺陷。我们不愿意矛盾升级，我们愿意在区一级政府得到合理解决。

江苏省连云港市墟沟海客瀛洲小区拆迁户

2008年7月21日

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