反囤地风暴要如何刮?
国务院办公厅日前下发一则<关于促进节约集约用地的通知>,以某种罕见的强硬口吻重申了既有的抑制囤积土地的精神,表示要坚决无偿收回闲置两年的土地。若土地不符合无偿收回标准,也要征取一定比例的闲置费,闲置房地产用地则要征缴增值地价。
根据目前存在于业内的普遍陋习,开发商在以一个名义出价购入一幅土地后,可以允许拖欠出让金。除最初缴纳一定额度的保证金外,不需要一次性全额支付出让金,而可以通过约定进行分期支付。此期限有可能在合同约定时被人为拉长,或在履行过程中变相延展。这样一来,分期支付本身就演变成一种变相囤地。不仅如此,尽管开发商拖欠着出让金,却可以拿到土地控制部门颁给的土地权属证书,并以此申请抵押,贷入开发款。
有赖于这样的制度性环境支持,开发商的囤地成本接近于零,囤地周期可以不断延长。就此说来,新的反囤地举措是不容易全面实现的。一个表层原因或许是执行力不到位,事实上这只是次要问题。而中国地域如此广博,即使调控部门要亲力亲为,在目前七大督查局的监控基础上分离出更多纠察机构,成本大、费周折,也是一件不容易办成的事情。
那么,当务之急就不应只将开发商视作唯一治理的对象。我们的决策重心,似乎应该更多地放置到改革土地出让金清缴制度和商业银行信贷控制两方面。反囤地风暴要同时从这里刮起。惟今之计,最好的办法是调控部门通过垂直管理对土地市场进行直接控制,削弱地方土地管理部门的土地实质控制人角色。土地控制在他们手中,与囤积在开发商手中无异。即便短期内不能实现土地职能部门自上而下的垂直管理,调控部门也需要像控制银行信贷一样,建立一套行之有效的土地征信系统。在督查实体功能日臻完善的前提下,该系统完全可以将每个开发商的土地购入量、性质、周期和开发进度详细记录在案,因为土地是实物,比之银行货币更加容易掌握。
商业银行对于开发商的企业贷款也有必要节制一些,不负责任的授信不仅是一种滥权行为,更容易向开发商囤积土地和房屋提供支持。目前需要做的,是必须严格控制基层土地部门在开发商没有缴清土地出让金的时候就颁给土地权属证书,这种权属应该在全部出让金支付完毕后方能授予,否则会成为开发商从银行骗取贷款的道具。在没有权属证书的情况下,银行不应该也不会授信。
出于审慎起见,似乎还有必要针对房地产企业贷款单独建立一套征信系统。与土地督查局类似,在金融监管机构,房地产企业征信系统也应该包括一个自上而下的房地产企业贷款督查实体,而且这套征信系统应该与土地征信系统实现对接,使多个部门之间实现企业用地信用信息共享。
如此,抑制囤地举措才会事半功倍。至于这样做会否冷却房地产价格高烧,我们一定不要忘记,反囤地举措只能够确保通过最大限度的努力零散激活握在开发商手中的存量土地,不会产生土地集中、规模放量的效应。此外,如果固有的土地结构性供给瓶颈不能打破,政策性、保障性住房的划拨供地比重不能高于或等同于商品房用地供给,楼市价格炙热态势显然是难以得到根本性改善的。 | 
