个人无偿取得的住房销售的税收政策
1、哪些属于“无偿取得”的住房?
无偿取得是指通过继承、受赠、离婚、财产处分等方式取得的住房房产。
2、“无偿取得”的住房购房时间如何确认?
产权来源为：继承、离婚、直系亲属赠与方式取得的房产，购房时间按发生继承、受赠、离婚财产分割等行为前的购房时间连续计算。
非直系亲属赠与取得的房产，购房时间按受赠后新《房屋产权证》或契税完税证上注明的时间确认。
3、“无偿取得”的房产的“计税价格”如何确认?
按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按“孰高”原则予以确认。(市场价格由税务机关评估确认)
4、什么是“普通住宅”标准(现行)?
(1)住宅建筑面积144平方米(含144)以下
(2)销售单价(江南八区)在8690元(含8690)以下
(3)容积率(建筑面积÷土地面积)在1.O(含1.O)以上
5、税款计算(购房时间在五年以内转让销售的)
(1)营业税及附加＝计税价格×5.55%(外籍个人5.05%)
(2)印花税＝计税价格×O.05%
(3)个人所得税＝(计税价格－相关税费－手续费)×20%
注：无偿取得的房产销售时，个人所得税不能按核定方式(1%)缴纳。
(4)土地增值税
①销售普通住宅免征土地增值税
②销售非普通住宅：
a.纳税人请房产评估公司按重置成本法对房产进行评估，出具《房地产评估报告书》，经审核后，按下列公式计算，其中：
扣除额＝土地价值＋建筑物重置成本价值×成新度折扣率＋营业税及附加＋印花税＋评估费。
增值额＝计税价格－扣除额
增值率＝增值额÷扣除额
当增值率≤50%
土地增值税＝增值额×30%
50%＜增值率≤100% 土地增值税＝增值额×40%－扣除额×5%
100%＜增值率≤200% 土地增值税＝增值额×50%－扣除额×15%
200%＜增值率
土地增值税＝增值额×60%－扣除额×35%
(对于个人销售非普通住宅，购房时间超过3年不满5年的，土地增值税减半征收)
b.纳税人没有评估价格的：
购房时间不满3年的，土地增值税＝市场交易价格×1%
购房时间超过3年不满5年的，土地增值税＝市场交易价格×1%×50%
6、税款计算(购房时间超过五年的销售的)
(1)“普通住宅”免征营业税及附加、土地增值税。
(2)“非普通住宅”免征土地增值税
营业税及附加＝(计税价格－购房发票价格)×5.55%
(3)印花税＝计税价格×O.05%
(4)个人所得税有两种征收方式：
查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票
个人所得税＝(计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用)×20%
核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，
个人所得税＝计税价格×1%
7、个人所得税的两项优惠政策，应具备的条件和提供的资料?
(1)个人转让购房时间五年以上，并且是家庭唯一自有住房，可以免征个人所得税。须由本人提供家庭成员户口簿、身份证明、婚姻情况证明等，并填写《家庭唯一住房承诺书》，经审核后办理。
(2)个人转让住房，并在一年内重新购买住房，可以按购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税优惠。须出示本人已购房《房屋产权证》、购房发票、购房契税完税证等，经审核后办理。
当场不能提交上述资料的，先以个人所得税保证金缴纳，待相关资料具备后向鼓楼地税分局申请办理保证金退还手续。
个人销售非住宅的税收政策
1、“计税价格”如何确认?
计税价格按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按“孰高”原则予以确认。
2、须缴纳哪税费?如何计算?
(1)营业税及其附加＝(计税价格－购房价格)×5.55%(外籍个人5.05%)
(2)印花税＝计税价格×0.05%
(3)个人所得税＝(计税价格－购房价格－购房契税－相关税费－手续费等)×20%
“购房契税”以《契税完税证》(原件)为准。
“手续费”以办证部门收取手续费《收据》为准。
(4)土地增值税
a.对于纳税人能够提供购房发票的，经税务机关审核后，按下列公式计算，
增值额＝计税价格－扣除额
扣除额＝购房价格×(1＋N×5%)＋购房契税＋营业税及附加＋印花税
(其中：年度数N＝转让年度－购买年度)
增值率＝增值额÷扣除额
当增值率≤50%
土地增值税＝增值额×30%
50%＜增值率≤100% 土地增值税＝增值额×40%－扣除额×5%
100%＜增值率≤200% 土地增值税＝增值额×50%－扣除额×15%
200%＜增值率
土地增值税＝增值额×60%－扣除额×35%
b.纳税人请房产评估公司按重置成本法对房产进行评估，出具《房地产评估报告书》，经审核后，按上述a公式计算，其中：
扣除额＝土地价值＋建筑物重置成本价值×成新度折扣率＋营业税及附加＋印花税＋评估费。
c.对纳税人既没有评估价格又不能提供购房发票的，按上述a公式计算，其中：
扣除额＝计税价格×90%
注：上述“购房价格”以取得《购房发票》(原件)上的全额为准。
个人房改房销售的税收政策
1、什么是“房改房”?
房改房是指个人按照政府房改政策，向单位购买的公有住房，其《房屋产权证》上注明的产权来源为“房改购房”。
2、现行房改房的“普通住宅”标准如何确定?
(1)建筑面积144平方米(含144)以下
(2)销售单价(江南八区)在8690元(含8690)以下
(3)容积率(＝建筑面积÷土地面积)在1.O(含1.O)以上
3、房改房的购房时间如何确定?
按《房屋产权证》登记时间、《购房契约》生效时间、购房付款收据开具日期三者“孰先”原则确认。
4、房改房的“计税价格”如何确认?
按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格相比，按“孰高”原则予以确认。(市场价格由税务机关评估确认)
5、购房时间在五年以内销售的税款计算
(1)营业税及附加＝计税价格×5.55%(外籍个人5.05%)
(2)印花税＝计税价格×0.05%
(3)个人所得税有两种征收方式：
查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用凭证
个人所得税＝(计税价格－原值－相关税费－合理费用)×20%
核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用凭证，
个人所得税＝计税价格×1%
(4)土地增值税
①销售普通住宅免征土地增值税
②销售非普通住宅：
a.对于纳税人能够提供购房发票的，经税务机关审核后，按下列公式计算，
增值额＝计税价格－扣除额
扣除额＝购房价格×(1＋N×5%)＋购房契税＋营业税及附加＋印花税
(其中：年度数N＝转让年度－购买年度)
增值率＝增值额÷扣除额
当增值率≤50%
土地增值税＝增值额×30%
50%＜增值率≤100% 土地增值税＝增值额×40%－扣除额×5%
100%＜增值率≤200% 土地增值税＝增值额×50%－扣除额×15%
200%＜增值率
土地增值税＝增值额×60%－扣除额×35%
(对于个人销售非普通住宅，购房时间超过3年不满5年的，土地增值税减半征收)
b.纳税人请房产评估公司按重置成本法对房产进行评估，出具《房地产评估报告书》，经审核后，按上述a公
式计算，其中：
扣除额＝土地价值＋建筑物重置成本价值×成新度折扣率＋营业税及附加＋印花税＋评估费。
c.纳税人既没有评估价格又不能提供购房发票的：
购房时间不满3年的，土地增值税＝计税价格×1%
购房时间超过3年不满5年的，土地增值税＝计税价格×1%×50%
6、购房时间超过五年销售的税款计算
(1)“普通住宅”免征营业税及附加、土地增值税。
(2)“非普通住宅”免征土地增值税
营业税及附加＝(计税价格－购房价格)×5.55%
(3)印花税＝计税价格×O.05%
(4)个人所得税有两种征收方式：
查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票
个人所得税＝(计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用)×20%
核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票
个人所得税＝计税价格×1%
7、个人所得税的两项优惠政策，应具备的条件和资料。
(1)个人转让购房时间五年以上，并且是家庭唯一自有住房，可以免征个人所得税。须由本人提供家庭成员户口簿、身份证明、婚姻情况证明等，并填写《家庭唯一住房承诺书》，经审核后办理。
(2)个人转让住房，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税优惠。
购房价格>＝售房价格 减免额＝应纳税额
购房价格<售房价格 减免额＝应纳税额×(购房价格÷售房价格)
须出示本人已购房《房屋产权证》、购房发票、购房《契税完税证》、购房契约等相关资料，经审核后办理。(如果购房人与售房人为夫妻关系，须出示婚姻关系证明)
当场不能提交上述资料的，先以个人所得税保证金缴纳，待相关资料具备后，向鼓楼地税分局申请办理保证金退还手续。
个人销售住房的税收政策
1、房产交易应由哪方办理地税纳税申报?
房产交易的地税税款申报缴纳以转让方(售出方)为纳税义务人，在办理产权过户前，转让方应持《地税联系单》，凭本人身份证明在地税申报窗口按照规定申报纳税，并开具《销售不动产发票》。如本人因故不能到场，可以委托他人代办申报纳税。
受托人应持委托人的《授权委托书》、纳税人身份证明、本人身份证明等，按照规定申报纳税。
申报纳税是每个纳税义务人应尽的法定义务，申报内容必须做到真实、诚信、有效，如果纳税人以弄虚作假行为而少缴税，税务机关将追究当事人的相关法律责任。
2、现行“普通住宅”的标准是什么?
(1)住宅建筑面积144平方米(含144)以下
(2)销售单价(江南八区)在8690元(含8690)以下
(3)容积率(＝建筑面积÷土地面积)在1.O(含1.O)以上
同时满足以上三个条件为“普通住宅”，否则为“非普通住宅”。
3、购房时间如何确认?
(1)《房屋产权证》上记载的日期
(2)购房《契税完税证》的填发日期
上述两个时间按“孰先”原则确认。
4、“计税价格”如何确认?
按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按“孰高”原则予以确认。(市场价格由税务机关评估确认)
5、税款计算(购房时间在五年以内转让销售的)
(1)营业税及附加＝计税价格×5.55%(外籍个人5.05%)
(营业税及附加包括：营业税5%、城建税7%、教育费附加3%和地方教育附加费1%，城建税、教育费附加和地方教育附加是以营业税税款为计税依据，外籍个人不缴城建税和教育费附加3%。下同)
(2)印花税＝计税价格×O.05%
(3)个人所得税有两种征收方式：
查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票
个人所得税＝(计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用)×20%
核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，
个人所得税＝计税价格×1%
(4)土地增值税
①销售普通住宅免征土地增值税
②销售非普通住宅：
a.对于纳税人能够提供购房发票的，经税务机关审核后，按下列公式计算，
增值额＝计税价格－扣除额
扣除额＝购房价格×(1＋N×5%)＋购房契税＋营业税及附加＋印花税(其中：年度数N＝转让年度－购买年度)
增值率＝增值额÷扣除额
当增值率≤50%
土地增值税＝增值额×30%
50%＜增值率≤100% 土地增值税＝增值额×40%－扣除额×5%
100%＜增值率≤200% 土地增值税＝增值额×50%－扣除额×15%
200%＜增值率
土地增值税＝增值额×60%－扣除额×35%
(对于个人销售非普通住宅，购房时间超过3年不满5年的，土地增值税减半征收)
b.纳税人请房产评估公司按重置成本法对房产进行评估，出具《房地产评估报告书》，经审核后，按上述a公式计算，其中：
扣除额＝土地价值＋建筑物重置成本价值×成新度折扣率＋营业税及附加＋印花税＋评估费。
c.纳税人既没有评估价格又不能提供购房发票的：
购房时间不满3年的，土地增值税＝计税价格×1%
购房时间超过3年不满5年的，土地增值税＝计税价格×1%×50%
6、税款计算(购房时间超过五年的)
(1)“普通住宅”免征营业税及附加、土地增值税。
(2)“非普通住宅”免征土地增值税。
营业税及附加：(计税价格－购房发票价格)×5.55%
印花税、个人所得税按第5条第(2)、(3)款规定计算。
7、个人所得税的两项优惠政策，应具备哪些条件和一提供哪些资料?
(1)个人转让购买五年以上，并且是家庭唯一自有住房，可以免征个人所得税。须由本人提供家庭成员户口簿、身份证明、婚姻情况证明等，并填写《家庭唯一住房承诺书》，经审核后办理。
(2)个人转让住房，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格(是否是税务机关确认的价格)的比例，享受个人所得税优惠。
即：购房价格>＝售房价格 减免额＝应纳税额
购房价格<售房价格 减免额＝应纳税额×(购房价格÷售房价格)
须出示本人已购房《房屋产权证》、购房发票、购房《契税完税证》、购房契约等相关资料，经审核后办理。 (如果购房人与售房人为夫妻关系，须出示婚姻关系证明)
当场不能提交上述资料的，先以个人所得税保证金缴纳，待相关资料具备后，向鼓楼地税分局申请办理保证金退还手续。
(地址：上海路46号，电话：83329293，下同)
8、查验征收方式中房屋原值如何确认?应准备哪资料?
房屋原值包括：房屋购(建)价值和缴纳的契税(不包含物业维修基金)。按下列资料确认：
商品房：购房《发票》、购房《契税完税证》。
自建住房：建造费用《发票》及建造和取得产权时实际交纳的相关税费《完税证》。
经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：实际支付的房价《发票》及相关税费《完税证》，以及按规定交纳的《土
地出让金收据》。
已购公有住房：《南京市公有住房购房契约》，实际支付的房款《收据》。
拆迁安置住房：《房屋拆迁补偿安置协议》，交纳的相关税费《完税证》。
9、查验征收方式中相关税费如何确认?应准备什么审核资料?
“相关税费”是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费、印花税、土地增值税等税金和省政府允许收取的相关基金，须提供《完税证》和缴纳基金的凭据。
10、查验征收方式中合理费用如何确认?应准备什么审核资料?
答：合理费用包括以下费用：
住房装修费：纳税人须提供实际支付装修费用的税务统一发票和装修合同，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明和《借款合同》据实扣除。
手续费、公证费：凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
个人销售房产土地增值税简介
一、土地增值税计算公式：
增值额＝计税价格－扣除额
增值率＝增值额÷扣除额
当增值率≤50%
土地增值税＝增值额×30%
50%＜增值率≤100% 土地增值税＝增值额×40%－扣除额×5%
100%＜增值率≤200% 土地增值税＝增值额×50%－扣除额×15%
200%＜增值率
土地增值税＝增值额×60%－扣除额×35%
（对于个人销售非普通住宅，购房时间超过3年不满5年的，土地增值税减半征收）
二、纳税人请房产评估公司按重置成本法对房产进行评估，出具《房地产评估报告书》，经审核后，按第一条公示计算，其中：
扣除额＝取得土地的价值＋建筑重置成本价×成新度折扣率＋营业税及附加＋印花税。
三、对于纳税人能够提供购房发票的，经税务机关审核后，按第一条公式计算，其中：
扣除额＝购房发票价格×（1＋N×5%）＋购房契税＋营业税及附加＋印花税
（其中：年度数N＝转让年度－购买年度）
四、个人销售非住宅，既没有评估价格又不能提供购房发票的，按第一条公式计算，其中：扣除额＝计税价格×90%
五、个人销售非普通住宅，既没有评估价格又不能提供购房发票：
购房时间不满3年的，
土地增值税额＝计税价格×1%
购房时间超过3年不满5年的， 土地增值税额＝计税价格×0.5%
购房时间超过5年的，
免征土地增值税。
六、个人销售普通住宅，免征土地增值税。
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