听说过有小区地下车库的官司是打赢了,但你们长阳小学下面的就不知道能不能打赢,而且开发公司
开始对外销售了.....

关于南京仁裕达物业有限公司

销售长阳小学地下车库的紧急报告

南京市房产局：

长阳花园开发商南京仁裕达物业有限公司2006年11月24日在长阳小学门口贴出公告，称在2006年12月1日~2007年2月期间，对长阳小学117个地下车库面向小区业主销售（销售许可证号为002490-1）。我委认为此地下车库产权存在争议，销售合法性存在问题，要求市房产局责令开发商南京仁裕达物业有限公司先行投入使用，立即停止销售行为。具体情况汇报如下：

（1）长阳业主委员会代表全体业主曾于2006年3月22日向南京市物价局提出“关于鼓楼区长阳花园商品房销售价格的举报”（见附件1），认为“南京仁裕达物业有限公司可能已经以长阳小学的名义将长阳小学地下车库纳入商品房成本。”地下车库存在产权争议；

（2）2006年4月20日向南京市政府（通过市长信箱）和南京市房产局（递交给郭宏定副局长）提出“关于请求政府协调解决长阳花园住宅小区开发商和前期物业严重侵害业主利益等问题的报告”，对长阳小学地下车库的产权提出质疑。（见附件2），市长信箱于2006年6月10日给与答复（见附件3），在答复二、2、中指出“关于开发商企图非法获取长阳小学地下车库产权问题。经查，长阳花园分三期开发，长阳小学已分期分摊进入商品房成本，长阳小学下的地下车库开发商未在商品房审批申请中提及。一至三期商品房价格批复在2003年10月前审批，而长阳小学2004年开工。此外，长阳小学地下车库产权属区教育局，开发商对该车库具有使用至2069年的使用权。”

我委认为地下车库属于小区配套，教育局拥有产权的政策依据是什么？教育局根据什么政策要拥有作为小区配套的经营性设施？即使教育局有产权，这是政府的产权，南京市政府根据什么把使用权给了开发商？而且，小学地下车库的出入口２个都在小区线内，但小区内的国有土地使用权已经分摊至小区业主。

（3）根据南京仁裕达物业有限公司2006年11月24日贴出公告，开发商拥有合法的销售许可证号为002490-1。而且开发商声称拥有产权，这和市长信箱的答复是自相矛盾的，说明在产权归属上存在争议。

为确保小区的和谐和稳定，维护长阳花园业主的合法权益，请贵局主持公道，责令开发商南京仁裕达物业有限公司先行投入使用，立即停止销售行为。开展如下工作：

（1）对长阳小学地下车库是否进入商品房成本进行专题调查，重新审核地下车库是否以长阳小学的名义进入商品房成本。

（2）若不是单纯的进入商品房成本或未进的问题,也请房产局责令开发商划清地下车位‘可售’与‘不可售’的明确范围，并及时通知小区业主委员会，以便告知全体业主。

特此报告，盼及早答复!

长阳花园住宅小区业主委员会

2006年11月24日

附件1

关于鼓楼区长阳花园商品房销售价格的举报

南京市物价局：

长阳小学地下车库约220个，是长阳花园住宅小区的规划配套项目。有关资料显示，小区440个规划配套车位，有一半左右在小学的地下室。小区住宅已经在2004年6月已全面交付，绝大部分业主拿到了房产证和土地证，长阳小学在2005年9也已移交给鼓楼区教育局，但由于开发商（南京仁裕达物业有限公司）的违反规定，此规划配套约220个车位的车库至今未交付启用，导致小区目前矛盾重重，已影响小区安定。为此，我委向鼓楼区物价局进行了咨询，区物价局也于2006年2月6日“关于长阳花园住宅小区业主委员会咨询地下室等问题的函复”函告我委。但，我委对其中的“长阳小学地下车库成本未计入小区商品房成本”表示怀疑。开发商（南京仁裕达物业有限公司）在2004年就拿到小高层架空层汽车库销售许可证，合法销售，长阳花园一业主有幸成为南京市首位拿到车库产权证的业主，而长阳小学在2005年9就已移交给鼓楼区教育局，但长阳小学地下车库至今不启用，且开发商也拿不出合法销售证据。为此，我委又多方收集资料，经过分析，我委认为南京仁裕达物业有限公司可能已经以长阳小学的名义将长阳小学地下车库纳入商品房成本。为切实维护长阳小区居民的合法权益，请贵局就长阳小学地下车库是否进入商品房成本开展专项调查。现将我委掌握的有关情况报告如下:

（1）从建筑结构功能定位上看，长阳小学和地下车库是密不可分的一个整体。

长阳小学是地下车库的上部结构，地下车库是长阳小学的下部结构。长阳小学西侧为5层，南侧为4层的多层结构（底层挑空），而长阳小学地下车库从结构功能上首先是长阳小学的下部结构，其次在使用功能上是车库。因此两者之间的建筑工程和成本很难划分清楚，究竟是哪部分建筑工程和成本是长阳小学？哪部分建筑工程和成本属于长阳小学地下车库。

（2）长阳小学进入长阳花园二期商品房成本的时间在省物价局和省建设厅联合发文之前，小区核价车位成本通常是进房价的。

长阳小学进入长阳花园二期商品房成本的时间在2003年4月，而南京市车库和房价分开核价的依据是江苏省物价局与建设厅2003年10月14日联合发文实施的“省物价局省建设厅关于全面实施住宅商品房销售“一价清”制度的意见”（苏价服[2003]303号），规定“按规定经确认未实行公摊，不纳入住房建安成本的车位（车库），可以单独对外销售或出租；  已实行公摊，或费用纳入建安成本的车位（车库）包括人防工程，其所有权或使用权为全体业主享有，开发建设单位不得擅自处理，不得对外出售或出租。”因此该文件出台之前，小区核价车位成本通常是进房价的。

（3）长阳小学及地下车库、会所建筑工程综合合同单价和长阳花园其他建筑工程单价基本相符。

A、根据南京荣辰物业管理有限公司移交的编号为宁建基许（2004）第089号的建筑工程施工许可证，长阳小学及地下车库、会所建设规模为16053.25平方米，合同价格为2040.33万元，由此推算出建筑工程综合合同单价为2040.33万元/16053.25平方米=1270.98元/平方米。

B、根据南京荣辰物业管理有限公司移交的编号为宁建基许（2001）第366号建筑工程施工许可证，同为多层建筑的长阳花园一期（01~08、19~21、共11栋）建筑面积为37000平方米，建筑工程合同价格为3008.6万元，由此推算出的建筑工程综合单价为3008.6万元/37000平方米=813.14元；

C、根据南京荣辰物业管理有限公司移交的编号为宁建基许（2002）第309号建筑工程施工许可证，同为多层和小高层混合的建筑的长阳花园二期建筑面积为55629平方米，建筑工程合同价格为5492.75万元，由此推算出的建筑工程综合单价为5492.75万元/55629平方米=987.39元；

D、根据南京荣辰物业管理有限公司移交的编号为宁建基许（2003）第216号，和长阳小学基本同时竣工的长阳三期（22~27栋），为7栋6~11层砌体、框架结构，建筑面积为29004平方米，建筑工程合同价格为2454.62万元，由此推算出的建筑工程综合单价为5492.75万元/55629平方米=846.3元。

（4）根据我委2005年12月28日到鼓楼区物价局了解的情况，长阳小学和社区中心进入商品房成本的金额近2050万元，若不含地下车库，从而导致的以下结论：

A、推算出长阳小学和会所综合单价约为2050万元/7500平方米=2733.33元/平方米，远超过长阳花园一期、二期和三期等建筑工程综合单价，涨幅和发展趋势也明显不合理。

B、从建筑成本角度看，小高层等建筑工程单价应高于多层建筑，长阳小学及地下车库、会所为多层建筑，建筑工程综合单价应明显低于小高层。

C、长阳小学及地下车库、会所建筑工程的合同价格将远超过2040.33万元，即使按照宁建基许（2004）第089号的建筑工程施工许可证的合同综合单价计算，总合同价格应约为2050万元+0.127098×（16053.25-7500）=3134.8多万元；这显然和宁建基许（2004）第089号的建筑工程施工许可证申报的价格是相矛盾的。

（5）长阳小学的其它前期费用进入长阳小学成本有限，而且长阳小学不存在后期营销等成本。

A、根据国有土地转让合同（宁国土让合（99）第170号），当时长阳花园实测土地面积为114466.69平方米，其中实际出让面积为83634.9平方米，市政配套及小学用地面积为30831.79平方米（根据规划，小学面积为7500平方米），土地转让按照实际出让面积计算，住宅为230元/平方米，商业为310元/平方米，总金额为1942.3707万元。长阳小学作为基础设施配套项目，其土地成本没有进入长阳小学。

B、为建设长阳小学，南京仁裕达物业有限公司应得到了市政基础设施建设配套费、小区内基础设施建设费用及各种税费等方面的优惠减免政策。

鉴于以上情况，我委认为长阳小学地下车库实质上可能已经包含在长阳小学项目内，并由南京仁裕达物业有限公司纳入长阳花园商品房成本。为维护长阳花园小区3000居民的合法权益，确保小区的和谐和稳定，请贵局主持公道，对长阳小学地下车库是否进入商品房成本进行专题调查，重新审核长阳小学地下车库是否以长阳小学的名义进入商品房成本。若不是单纯的进入商品房成本或未进的问题,也请物价部门责令开发商划清地下车位‘可售’与‘不可售’的明确范围，并及时通知小区业主委员会，以便告知全体业主。

特此报告，盼及早答复!

长阳花园住宅小区业主委员会

2006年3月22日

附件2

关于请求政府协调解决长阳花园住宅小区

开发商和前期物业严重侵害业主利益等问题的报告

南京市人民政府：

鼓楼区人民政府：

长阳花园小区隶属鼓楼区江东街道，有住户878户。开发商是南京仁裕达物业有限公司，该公司子公司南京荣辰物业管理有限公司是小区的前期物业管理公司。小区住宅于2004年12月底前全部交付使用，但部分小区规划公用配套设施（如：29栋前中心广场地下车库汽车主入口通道、长阳小学地下车库等）至今没有交付。2005年11月20日经小区2/3以上业主投票同意，并经鼓楼区物业办备案，2005年12月1日起，由选聘的南京江鸿物业发展有限责任公司为小区新的物管。由于荣辰物业不配合依法交接，经多次协调，在市房产局物业办和房产监察大队的组织监督下，直至2006年3月16日也仅实现了部分物业管理设施交接。鉴于长阳花园小区开发商和前期物业遗留问题多，已经严重损害全体业主的利益，且问题涉及政府多个部门，为妥善解决问题，维护社区稳定，我们恳请政府继续支持，协调有关部门采取有力措施，制止南京仁裕达物业有限公司及其子公司的违法行为，维护百姓的合法权益。现报告如下（详细说明见附件）：

一、要求有关部门切实承担责任，组织相关单位开展小区公共设施的全面验收和移交，责成小区的开发公司按照政府批准的规划，限期完成物业验收移交，限期完成小区29栋前中心广场地下车库汽车主入口通道建设，限期将长阳小学地下车库交付给长阳花园小区业主使用，完善小区公用设施配套。

二、鉴于长阳会所和小学地下车库，不仅是开发公司与小区全体业主的利益之争，产权问题可能还涉及到鼓楼区教育局、江东街道等政府部门，政策性很强。为维护政府的公正形象，保障小区业主的正当利益，要求由政府明确相关部门认真组织对长阳住宅小区建设财务决算的审计，以重新界定长阳小学地下车库的产权归属。在产权重新界定期间，为缓解小区停车难的矛盾，政府相关部门应责成开发公司限期交付长阳小学地下车库供小区业主使用。

三、请政府有关部门采取强有力措施制止南京仁裕达物业有限公司和子公司南京荣辰物业管理有限公司的违法行为，督促其履行其应该承担的责任。

1、要求南京仁裕达物业有限公司，按照政府批准的小区规划和南京市物业管理条例等要求，足额移交3‰-4‰的管理用房。

2、要求南京荣辰物业管理有限公司归还属于全体业主的收益。荣辰物业仅拖欠返还给业主的车位费收益初步估算约20万元。另外，业主委员会在荣辰物业二级帐户上的约1.5万元资金，荣辰物业拒绝划还业主。

3、要求南京仁裕达物业有限公司和子公司南京荣辰物业管理有限公司支付应由其承担的37000元自来水欠费。根据小区绿化设计和维保合同，组织小区绿化设施验收。

4、要求南京荣辰物业管理有限公司限期全面移交物业管理设施，包括地下车库门禁系统、小区监控设施的部分关键设备等。

特此报告，恳请回复！

长阳花园住宅小区业主委员会

2006年4月20日

附件3

关于长阳花园住宅小区开发商和前期物业

严重侵害业主利益等有关问题的具体说明

南京市人民政府：

鼓楼区人民政府：

长阳花园小区隶属鼓楼区江东街道，有住户878户。开发商是南京仁裕达物业有限公司，该公司子公司南京荣辰物业管理有限公司是小区的前期物业管理公司。小区住宅于2004年12月底前全部交付使用，但部分小区规划公用配套设施（如：29栋前面道路、长阳小学地下车库等）至今没有交付。2005年11月20日经小区2/3以上业主投票同意，并经鼓楼区物业办备案，2005年12月1日起，由选聘的南京江鸿物业发展有限责任公司为小区新的物管。由于荣辰物业不配合依法交接，经多次协调，在市房产局物业办和执法大队的组织监督下，直至2006年3月16日也仅实现了部分物业管理设施交接。目前存在的主要问题是：

（1）南京仁裕达物业有限公司未按政府批准的规划移交小区配套地下车库——长阳小学地下车库、小区中心广场地下车库进出北侧道路以及全部小区公共设施的有关资料。住房自从2003年底一期交付起，2004年6月左右小区住房全部交付。南京仁裕达物业有限公司以小区公用设施及相关资料已移交给其子公司南京荣辰物业管理有限公司为由，以后者为掩护，拒绝与小区业主委员会见面，拒绝与业委会一道办理物业公用部位、共用设施的验收，小区中心广场地下车库进出道路、小区配套地下车库——长阳小学地下车库迟未投入使用，小区的规划资料、公共建筑物的产权界定资料、小区内给水、电力、电表、水表、电信网络、消防、监控和单元防盗门等综合配套设施资料、图纸、文件等应属全体业主的建筑设施资料都没有交给业主委员会，导致未按规划要求建设的遗留问题（如车库进出道路、小区围墙、路面、路牙、绿化和电力网线等）迟迟得不到整改。业主利益受到严重侵害。

（2）南京仁裕达物业有限公司采用不正当手段，蒙骗鼓楼区物价局和南京市房产局等有关部门，企图非法获取长阳小学地下车库的产权。长阳小学及其地下车库是长阳花园小区的重要组成部分，根据2006年4月3日南京市物价局和鼓楼区物价局就“关于长阳花园商品房价格举报”答复，长阳小学分三期进入商品房成本，在2001年1月一期申报商品房成本时只有地面面积，约7000m²，教学面积大于6000m²，造价约1600万元；2003年1月二期申报商品房成本时提供了详细工程概算（该设计由南京东南大学设计研究院承担设计），当时只有地上部分（面积为8335m²，一层挑空），概算为1655万元。2003年10月三期申报商品房成本时全部申报完毕。据鼓楼区物价局的答复，南京仁裕达物业有限公司在申报过程中始终未给有关部门建筑设计图纸，至今也未移交给鼓楼区物价局。与此同时， 2005年4月南京仁裕达物业有限公司出具的宁建基许（2004）第089号的建筑工程施工许可证（该许可证经南京市建委批准）显示，长阳小学及地下车库、会所建设规模为16053.25m²，合同价格为2040.33万元）。根据小区业委会2005年12月28日到鼓楼区物价局了解的情况，长阳小学和社区中心进入商品房成本的金额近2050万元（含长阳会所360万元），两者金额相近。因此小区业委会认为，长阳小学地下车库实质上可能已经包含在长阳小学项目内，并由南京仁裕达物业有限公司纳入长阳花园商品房成本。

（3）南京仁裕达物业有限公司拒绝按照小区规划和南京市物业管理条例等方面的要求足额移交3‰-4‰的管理用房。在2006年3月16日南京市房产局物业办和持法大队主持的交接过程中，该公司仅拿出147m²左右建筑面积物业管理用房，而该公司曾在2005年4月20日出具的材料显示，小区会中含有347m²的物业管理用房，还有约200m²物业管理用房不愿移交给业委会。当时在政府有关部门的协调中，为解决新入驻物业没有任何管理用房的困难，确保小区物业管理的顺利交接，业委会顾全大局，同意先移交部分物业管理用房。2006年4月3日，南京市物价局会同鼓楼区物价局鼓楼区物价局五楼约见小区业委会，当时有南京市物价局赵科长、鼓楼区物价局胡副局长和董科长，价格认证中心陈主任等四人参加，鼓楼区物价局回答了业委会代表全体业主提出“关于长阳花园商品房价格举报”的有关问题，区物价局同意对小区物业管理用房和居委会进入商品房成本情况给与核实，在随后沟通过程中明确表示，小区物业管理和居委会用房1209m²进入商品房成本，属全体业主所有。因此，南京仁裕达物业有限公司至今继续拒绝移交会所三楼西边两间物业管理用房，侵占小区业主的利益与法无据。

（4）南京仁裕达物业有限公司和其子公司南京荣辰物业管理有限公司恶意拖欠南京自来水公司的水费37000元，导致小区停供公用水和消防用水，存在严重消防隐患，危及业主生命财产安全。根据物业管理法规，小区绿化用水和楼道清洁用水应由南京荣辰物业管理有限公司承担。小区业主委员会和南京江鸿物业发展有限公司要求协调妥善处理，但荣辰物业公司以前期水费因存在绿化维保问题，水费应由南京仁裕达物业有限公司承担为由拒绝支付；而南京仁裕达公司则以维保事宜已经委托荣辰物业为由同样拒绝，母子公司在这过程中相互配合、相互勾结、相互推诿，给小区消防安全带来严重影响，极可能发生火灾事故而导致极其严重的后果。另外，两家公司以同样的手法，不出示小区绿化维保合同，不愿组织小区绿化验收和移交，导致多处小区绿化出现枯死。

（5）前期物业南京荣辰物业管理有限公司侵占业主的公共收益，至今未将公共收益返还给全体业主。作为开发商的子公司，在从事小区物业管理的2年时间内，一直未按有关法规要求公布帐目，接受业主的监督，而且长期侵占小区业主的公共收益，金额将近20万元，2004年以来，长阳小区地面停车位和中心广场地下停车位的停车费超过50万元，按照南京市物业管理办法扣除停车管理成本后的70%收益归全体业主，作为公共维修基金，但该公司以中心广场地下车库产权归开发商所有为理由，侵占业主的公共收益达20万元以上。事实上鼓楼区物价局2月6日的答复，明确表示长阳花园中心广场地下车库进入商品房成本。业主委员会在荣辰物业二级帐户上的约15000元资金，荣辰物业拒绝划还业主。

（6）迄今为止，小区物业管理交接工作进展不力。除前述部分物业管理用房移交外，南京荣辰物业管理有限公司至今没有地下车库门禁系统，小区监控设施虽已移交，但荣辰物业以部分关键设备送到上海维修为由，至今没有移交给业委会，导致小区监控设施无法正常运转。2006年3月以来，小区已经连续发生多起电动车被盗事件，严重影响了居民财产安全。

特此说明

长阳花园住宅小区业主委员会

2006年4月20日

附件4

市长信箱答复

您好：您的来信收悉。现将调查处理情况说明如下：

一、长阳花园小区是南京市仁裕达物业有限公司开发，2004年12月底前全部交付使用；开发商与南京荣辰物业公司签订了前期物业服务合同，并对该小区实施了物业管理。2005年12月1日，经小区业主大会三分之二以上业主同意，解聘了南京荣辰物业管理公司，选择了南京江鸿物业管理有限公司对小区实施物业管理。

二、信中反映的六个方面问题及调查处理情况

１、关于荣辰物业公司没有移交长阳小学地下车库等问题。经查，2006年3月16日在南京市房产局房产执法大队、市房产局物业科组织下，荣辰物业公司与江鸿物业公司及小区业主委员会三方，对长阳花园小区物业配套设施、设备；物业管理用房及相关资料进行了交接，交接后，市房产执法大队至今未接到小区业主委员会对交接有任何不同意见，认为目前小区交接已经结束。

２、关于开发商企图非法获取长阳小学地下车库产权问题。经查，长阳花园分三期开发，长阳小学已分期分摊进入商品房成本，长阳小学下的地下车库开发商未在商品房审批申请中提及。一至三期商品房价格批复在2003年10月前审批，而长阳小学2004年开工。此外，长阳小学地下车库产权属区教育局，开发商对该车库具有使用至2069年的使用权。

３、关于开发商拒绝按照小区规划和南京市物业管理条例等方面的要求足额移交管理用房的问题。经查，荣辰物业公司已于2006年3月16日在市房产局物业科和房产监察大队的监督下，按照规定的千分之三以上的标准移交了物管用房。

４、关于开发商及其子公司荣辰物业拖欠自来水费导致小区停供公用水和消防用水的问题。经查，荣辰物业一直没有向业主收取公共水费，荣辰物业称他们没有义务缴纳此项费用。

５、关于荣辰物业公司侵占小区地面停车位和中心广场地下停车位收益的问题。经了解，小区建成后一直没有住满，收的费用没有业主说的那么多，另外，中心地下停车位靠人防，管理费用大。荣辰物业称，业主如有证据可上法院打官司。

６、关于小区监控设施虽已移交，但荣辰物业公司以部分关键设施送到上海维修为由，至今没有移交物业，导致小区监控设施无法正常运转的问题。经了解，原小区监控设备有故障，须待修好安装后小区监控即可正常运转。谢谢。

（2006年6月10日答复）

也要有人站到门口提醒想购买的业主：买这样有争议的车库有可能到最后钱和车库两空！

感谢业委会及有关业主为大家的利益而付出辛劳

大家看看上面提到的规划许可证和土地证,是2005年和2006年的.有业内的业主可以判断一下其中可能的问题.

销售许可证上的地址是湘江路．周末在长阳小学门口还贴有１张仁裕达的销售通告，言到：”我公司开发的长阳小学地下车库已竣工经过相关验收等等，现对外发售，价１２万，销售期２００６．１１．３１日（原文如此）至２００７年２．２８．望长阳各位业主欲购从速”．昨天下午上面２张东西已被除去，照片是周６照的．

要买小学下车位的，小心人财两空

╭~~~★                                 ╭ ︶ ╮   ╱︶(o'.'o)︶╲ 深水静流╭の╮风清云淡 ╱︶(-'.'-)︶╲   ~︶(~)_(~)`︶~           ╲╱           ︶ (~)_(~)`︶                   我是一只来自北方的狼                少一点粗犷,多一份理想                怀着对心中目标的渴望                揣着对美好明天的向往                我用心,我努力,我快乐成长                 好好学习,天天向上                只要执著,只要有梦想             相信明天定会比今天光彩明亮 ','''╭⌒╮⌒╮.',''',,',.'',,','',.  ╱◥██◣''o┈漫步于乡间小道o.'',,.','' ︱田︱田田| '',',o┈呼吸着泥土芬香┄o  ╬╬╬╬╬╬╬╬╬╬☆我欣赏我陶醉我畅想≈ -.'

嘿嘿哈哈:-P

关于南京仁裕达物业有限公司

销售长阳小学地下车库的紧急报告

南京市房产局：

长阳花园开发商南京仁裕达物业有限公司2006年11月24日在长阳小学门口贴出公告，称在2006年12月1日~2007年2月期间，对长阳小学117个地下车库面向小区业主销售（销售许可证号为002490-1）。我委认为此地下车库产权存在争议，销售合法性存在问题，要求市房产局责令开发商南京仁裕达物业有限公司先行投入使用，立即停止销售行为。具体情况汇报如下：

（1）长阳业主委员会代表全体业主曾于2006年3月22日向南京市物价局提出“关于鼓楼区长阳花园商品房销售价格的举报”（见附件1），认为“南京仁裕达物业有限公司可能已经以长阳小学的名义将长阳小学地下车库纳入商品房成本。”地下车库存在产权争议；

（2）2006年4月20日向南京市政府（通过市长信箱）和南京市房产局（递交给郭宏定副局长）提出“关于请求政府协调解决长阳花园住宅小区开发商和前期物业严重侵害业主利益等问题的报告”，对长阳小学地下车库的产权提出质疑。（见附件2），市长信箱于2006年6月10日给与答复（见附件3），在答复二、2、中指出“关于开发商企图非法获取长阳小学地下车库产权问题。经查，长阳花园分三期开发，长阳小学已分期分摊进入商品房成本，长阳小学下的地下车库开发商未在商品房审批申请中提及。一至三期商品房价格批复在2003年10月前审批，而长阳小学2004年开工。此外，长阳小学地下车库产权属区教育局，开发商对该车库具有使用至2069年的使用权。”

我委认为地下车库属于小区配套，教育局拥有产权的政策依据是什么？教育局根据什么政策要拥有作为小区配套的经营性设施？即使教育局有产权，这是政府的产权，南京市政府根据什么把使用权给了开发商？而且，小学地下车库的出入口２个都在小区线内，但小区内的国有土地使用权已经分摊至小区业主。

（3）根据南京仁裕达物业有限公司2006年11月24日贴出公告，开发商拥有合法的销售许可证号为002490-1。而且开发商声称拥有产权，这和市长信箱的答复是自相矛盾的，说明在产权归属上存在争议。

为确保小区的和谐和稳定，维护长阳花园业主的合法权益，请贵局主持公道，责令开发商南京仁裕达物业有限公司先行投入使用，立即停止销售行为。开展如下工作：

（1）对长阳小学地下车库是否进入商品房成本进行专题调查，重新审核地下车库是否以长阳小学的名义进入商品房成本。

（2）若不是单纯的进入商品房成本或未进的问题,也请房产局责令开发商划清地下车位‘可售’与‘不可售’的明确范围，并及时通知小区业主委员会，以便告知全体业主。

特此报告，盼及早答复!

长阳花园住宅小区业主委员会

2006年11月24日

附件1

关于鼓楼区长阳花园商品房销售价格的举报

南京市物价局：

长阳小学地下车库约220个，是长阳花园住宅小区的规划配套项目。有关资料显示，小区440个规划配套车位，有一半左右在小学的地下室。小区住宅已经在2004年6月已全面交付，绝大部分业主拿到了房产证和土地证，长阳小学在2005年9也已移交给鼓楼区教育局，但由于开发商（南京仁裕达物业有限公司）的违反规定，此规划配套约220个车位的车库至今未交付启用，导致小区目前矛盾重重，已影响小区安定。为此，我委向鼓楼区物价局进行了咨询，区物价局也于2006年2月6日“关于长阳花园住宅小区业主委员会咨询地下室等问题的函复”函告我委。但，我委对其中的“长阳小学地下车库成本未计入小区商品房成本”表示怀疑。开发商（南京仁裕达物业有限公司）在2004年就拿到小高层架空层汽车库销售许可证，合法销售，长阳花园一业主有幸成为南京市首位拿到车库产权证的业主，而长阳小学在2005年9就已移交给鼓楼区教育局，但长阳小学地下车库至今不启用，且开发商也拿不出合法销售证据。为此，我委又多方收集资料，经过分析，我委认为南京仁裕达物业有限公司可能已经以长阳小学的名义将长阳小学地下车库纳入商品房成本。为切实维护长阳小区居民的合法权益，请贵局就长阳小学地下车库是否进入商品房成本开展专项调查。现将我委掌握的有关情况报告如下:

（1）从建筑结构功能定位上看，长阳小学和地下车库是密不可分的一个整体。

长阳小学是地下车库的上部结构，地下车库是长阳小学的下部结构。长阳小学西侧为5层，南侧为4层的多层结构（底层挑空），而长阳小学地下车库从结构功能上首先是长阳小学的下部结构，其次在使用功能上是车库。因此两者之间的建筑工程和成本很难划分清楚，究竟是哪部分建筑工程和成本是长阳小学？哪部分建筑工程和成本属于长阳小学地下车库。

（2）长阳小学进入长阳花园二期商品房成本的时间在省物价局和省建设厅联合发文之前，小区核价车位成本通常是进房价的。

长阳小学进入长阳花园二期商品房成本的时间在2003年4月，而南京市车库和房价分开核价的依据是江苏省物价局与建设厅2003年10月14日联合发文实施的“省物价局省建设厅关于全面实施住宅商品房销售“一价清”制度的意见”（苏价服[2003]303号），规定“按规定经确认未实行公摊，不纳入住房建安成本的车位（车库），可以单独对外销售或出租；  已实行公摊，或费用纳入建安成本的车位（车库）包括人防工程，其所有权或使用权为全体业主享有，开发建设单位不得擅自处理，不得对外出售或出租。”因此该文件出台之前，小区核价车位成本通常是进房价的。

（3）长阳小学及地下车库、会所建筑工程综合合同单价和长阳花园其他建筑工程单价基本相符。

A、根据南京荣辰物业管理有限公司移交的编号为宁建基许（2004）第089号的建筑工程施工许可证，长阳小学及地下车库、会所建设规模为16053.25平方米，合同价格为2040.33万元，由此推算出建筑工程综合合同单价为2040.33万元/16053.25平方米=1270.98元/平方米。

B、根据南京荣辰物业管理有限公司移交的编号为宁建基许（2001）第366号建筑工程施工许可证，同为多层建筑的长阳花园一期（01~08、19~21、共11栋）建筑面积为37000平方米，建筑工程合同价格为3008.6万元，由此推算出的建筑工程综合单价为3008.6万元/37000平方米=813.14元；

C、根据南京荣辰物业管理有限公司移交的编号为宁建基许（2002）第309号建筑工程施工许可证，同为多层和小高层混合的建筑的长阳花园二期建筑面积为55629平方米，建筑工程合同价格为5492.75万元，由此推算出的建筑工程综合单价为5492.75万元/55629平方米=987.39元；

D、根据南京荣辰物业管理有限公司移交的编号为宁建基许（2003）第216号，和长阳小学基本同时竣工的长阳三期（22~27栋），为7栋6~11层砌体、框架结构，建筑面积为29004平方米，建筑工程合同价格为2454.62万元，由此推算出的建筑工程综合单价为5492.75万元/55629平方米=846.3元。

（4）根据我委2005年12月28日到鼓楼区物价局了解的情况，长阳小学和社区中心进入商品房成本的金额近2050万元，若不含地下车库，从而导致的以下结论：

A、推算出长阳小学和会所综合单价约为2050万元/7500平方米=2733.33元/平方米，远超过长阳花园一期、二期和三期等建筑工程综合单价，涨幅和发展趋势也明显不合理。

B、从建筑成本角度看，小高层等建筑工程单价应高于多层建筑，长阳小学及地下车库、会所为多层建筑，建筑工程综合单价应明显低于小高层。

C、长阳小学及地下车库、会所建筑工程的合同价格将远超过2040.33万元，即使按照宁建基许（2004）第089号的建筑工程施工许可证的合同综合单价计算，总合同价格应约为2050万元+0.127098×（16053.25-7500）=3134.8多万元；这显然和宁建基许（2004）第089号的建筑工程施工许可证申报的价格是相矛盾的。

（5）长阳小学的其它前期费用进入长阳小学成本有限，而且长阳小学不存在后期营销等成本。

A、根据国有土地转让合同（宁国土让合（99）第170号），当时长阳花园实测土地面积为114466.69平方米，其中实际出让面积为83634.9平方米，市政配套及小学用地面积为30831.79平方米（根据规划，小学面积为7500平方米），土地转让按照实际出让面积计算，住宅为230元/平方米，商业为310元/平方米，总金额为1942.3707万元。长阳小学作为基础设施配套项目，其土地成本没有进入长阳小学。

B、为建设长阳小学，南京仁裕达物业有限公司应得到了市政基础设施建设配套费、小区内基础设施建设费用及各种税费等方面的优惠减免政策。

鉴于以上情况，我委认为长阳小学地下车库实质上可能已经包含在长阳小学项目内，并由南京仁裕达物业有限公司纳入长阳花园商品房成本。为维护长阳花园小区3000居民的合法权益，确保小区的和谐和稳定，请贵局主持公道，对长阳小学地下车库是否进入商品房成本进行专题调查，重新审核长阳小学地下车库是否以长阳小学的名义进入商品房成本。若不是单纯的进入商品房成本或未进的问题,也请物价部门责令开发商划清地下车位‘可售’与‘不可售’的明确范围，并及时通知小区业主委员会，以便告知全体业主。

特此报告，盼及早答复!

长阳花园住宅小区业主委员会

2006年3月22日

附件2

关于请求政府协调解决长阳花园住宅小区

开发商和前期物业严重侵害业主利益等问题的报告

南京市人民政府：

鼓楼区人民政府：

长阳花园小区隶属鼓楼区江东街道，有住户878户。开发商是南京仁裕达物业有限公司，该公司子公司南京荣辰物业管理有限公司是小区的前期物业管理公司。小区住宅于2004年12月底前全部交付使用，但部分小区规划公用配套设施（如：29栋前中心广场地下车库汽车主入口通道、长阳小学地下车库等）至今没有交付。2005年11月20日经小区2/3以上业主投票同意，并经鼓楼区物业办备案，2005年12月1日起，由选聘的南京江鸿物业发展有限责任公司为小区新的物管。由于荣辰物业不配合依法交接，经多次协调，在市房产局物业办和房产监察大队的组织监督下，直至2006年3月16日也仅实现了部分物业管理设施交接。鉴于长阳花园小区开发商和前期物业遗留问题多，已经严重损害全体业主的利益，且问题涉及政府多个部门，为妥善解决问题，维护社区稳定，我们恳请政府继续支持，协调有关部门采取有力措施，制止南京仁裕达物业有限公司及其子公司的违法行为，维护百姓的合法权益。现报告如下（详细说明见附件）：

一、要求有关部门切实承担责任，组织相关单位开展小区公共设施的全面验收和移交，责成小区的开发公司按照政府批准的规划，限期完成物业验收移交，限期完成小区29栋前中心广场地下车库汽车主入口通道建设，限期将长阳小学地下车库交付给长阳花园小区业主使用，完善小区公用设施配套。

二、鉴于长阳会所和小学地下车库，不仅是开发公司与小区全体业主的利益之争，产权问题可能还涉及到鼓楼区教育局、江东街道等政府部门，政策性很强。为维护政府的公正形象，保障小区业主的正当利益，要求由政府明确相关部门认真组织对长阳住宅小区建设财务决算的审计，以重新界定长阳小学地下车库的产权归属。在产权重新界定期间，为缓解小区停车难的矛盾，政府相关部门应责成开发公司限期交付长阳小学地下车库供小区业主使用。

三、请政府有关部门采取强有力措施制止南京仁裕达物业有限公司和子公司南京荣辰物业管理有限公司的违法行为，督促其履行其应该承担的责任。

1、要求南京仁裕达物业有限公司，按照政府批准的小区规划和南京市物业管理条例等要求，足额移交3‰-4‰的管理用房。

2、要求南京荣辰物业管理有限公司归还属于全体业主的收益。荣辰物业仅拖欠返还给业主的车位费收益初步估算约20万元。另外，业主委员会在荣辰物业二级帐户上的约1.5万元资金，荣辰物业拒绝划还业主。

3、要求南京仁裕达物业有限公司和子公司南京荣辰物业管理有限公司支付应由其承担的37000元自来水欠费。根据小区绿化设计和维保合同，组织小区绿化设施验收。

4、要求南京荣辰物业管理有限公司限期全面移交物业管理设施，包括地下车库门禁系统、小区监控设施的部分关键设备等。

特此报告，恳请回复！

长阳花园住宅小区业主委员会

2006年4月20日

附件3

关于长阳花园住宅小区开发商和前期物业

严重侵害业主利益等有关问题的具体说明

南京市人民政府：

鼓楼区人民政府：

长阳花园小区隶属鼓楼区江东街道，有住户878户。开发商是南京仁裕达物业有限公司，该公司子公司南京荣辰物业管理有限公司是小区的前期物业管理公司。小区住宅于2004年12月底前全部交付使用，但部分小区规划公用配套设施（如：29栋前面道路、长阳小学地下车库等）至今没有交付。2005年11月20日经小区2/3以上业主投票同意，并经鼓楼区物业办备案，2005年12月1日起，由选聘的南京江鸿物业发展有限责任公司为小区新的物管。由于荣辰物业不配合依法交接，经多次协调，在市房产局物业办和执法大队的组织监督下，直至2006年3月16日也仅实现了部分物业管理设施交接。目前存在的主要问题是：

（1）南京仁裕达物业有限公司未按政府批准的规划移交小区配套地下车库——长阳小学地下车库、小区中心广场地下车库进出北侧道路以及全部小区公共设施的有关资料。住房自从2003年底一期交付起，2004年6月左右小区住房全部交付。南京仁裕达物业有限公司以小区公用设施及相关资料已移交给其子公司南京荣辰物业管理有限公司为由，以后者为掩护，拒绝与小区业主委员会见面，拒绝与业委会一道办理物业公用部位、共用设施的验收，小区中心广场地下车库进出道路、小区配套地下车库——长阳小学地下车库迟未投入使用，小区的规划资料、公共建筑物的产权界定资料、小区内给水、电力、电表、水表、电信网络、消防、监控和单元防盗门等综合配套设施资料、图纸、文件等应属全体业主的建筑设施资料都没有交给业主委员会，导致未按规划要求建设的遗留问题（如车库进出道路、小区围墙、路面、路牙、绿化和电力网线等）迟迟得不到整改。业主利益受到严重侵害。

（2）南京仁裕达物业有限公司采用不正当手段，蒙骗鼓楼区物价局和南京市房产局等有关部门，企图非法获取长阳小学地下车库的产权。长阳小学及其地下车库是长阳花园小区的重要组成部分，根据2006年4月3日南京市物价局和鼓楼区物价局就“关于长阳花园商品房价格举报”答复，长阳小学分三期进入商品房成本，在2001年1月一期申报商品房成本时只有地面面积，约7000m²，教学面积大于6000m²，造价约1600万元；2003年1月二期申报商品房成本时提供了详细工程概算（该设计由南京东南大学设计研究院承担设计），当时只有地上部分（面积为8335m²，一层挑空），概算为1655万元。2003年10月三期申报商品房成本时全部申报完毕。据鼓楼区物价局的答复，南京仁裕达物业有限公司在申报过程中始终未给有关部门建筑设计图纸，至今也未移交给鼓楼区物价局。与此同时， 2005年4月南京仁裕达物业有限公司出具的宁建基许（2004）第089号的建筑工程施工许可证（该许可证经南京市建委批准）显示，长阳小学及地下车库、会所建设规模为16053.25m²，合同价格为2040.33万元）。根据小区业委会2005年12月28日到鼓楼区物价局了解的情况，长阳小学和社区中心进入商品房成本的金额近2050万元（含长阳会所360万元），两者金额相近。因此小区业委会认为，长阳小学地下车库实质上可能已经包含在长阳小学项目内，并由南京仁裕达物业有限公司纳入长阳花园商品房成本。

（3）南京仁裕达物业有限公司拒绝按照小区规划和南京市物业管理条例等方面的要求足额移交3‰-4‰的管理用房。在2006年3月16日南京市房产局物业办和持法大队主持的交接过程中，该公司仅拿出147m²左右建筑面积物业管理用房，而该公司曾在2005年4月20日出具的材料显示，小区会中含有347m²的物业管理用房，还有约200m²物业管理用房不愿移交给业委会。当时在政府有关部门的协调中，为解决新入驻物业没有任何管理用房的困难，确保小区物业管理的顺利交接，业委会顾全大局，同意先移交部分物业管理用房。2006年4月3日，南京市物价局会同鼓楼区物价局鼓楼区物价局五楼约见小区业委会，当时有南京市物价局赵科长、鼓楼区物价局胡副局长和董科长，价格认证中心陈主任等四人参加，鼓楼区物价局回答了业委会代表全体业主提出“关于长阳花园商品房价格举报”的有关问题，区物价局同意对小区物业管理用房和居委会进入商品房成本情况给与核实，在随后沟通过程中明确表示，小区物业管理和居委会用房1209m²进入商品房成本，属全体业主所有。因此，南京仁裕达物业有限公司至今继续拒绝移交会所三楼西边两间物业管理用房，侵占小区业主的利益与法无据。

（4）南京仁裕达物业有限公司和其子公司南京荣辰物业管理有限公司恶意拖欠南京自来水公司的水费37000元，导致小区停供公用水和消防用水，存在严重消防隐患，危及业主生命财产安全。根据物业管理法规，小区绿化用水和楼道清洁用水应由南京荣辰物业管理有限公司承担。小区业主委员会和南京江鸿物业发展有限公司要求协调妥善处理，但荣辰物业公司以前期水费因存在绿化维保问题，水费应由南京仁裕达物业有限公司承担为由拒绝支付；而南京仁裕达公司则以维保事宜已经委托荣辰物业为由同样拒绝，母子公司在这过程中相互配合、相互勾结、相互推诿，给小区消防安全带来严重影响，极可能发生火灾事故而导致极其严重的后果。另外，两家公司以同样的手法，不出示小区绿化维保合同，不愿组织小区绿化验收和移交，导致多处小区绿化出现枯死。

（5）前期物业南京荣辰物业管理有限公司侵占业主的公共收益，至今未将公共收益返还给全体业主。作为开发商的子公司，在从事小区物业管理的2年时间内，一直未按有关法规要求公布帐目，接受业主的监督，而且长期侵占小区业主的公共收益，金额将近20万元，2004年以来，长阳小区地面停车位和中心广场地下停车位的停车费超过50万元，按照南京市物业管理办法扣除停车管理成本后的70%收益归全体业主，作为公共维修基金，但该公司以中心广场地下车库产权归开发商所有为理由，侵占业主的公共收益达20万元以上。事实上鼓楼区物价局2月6日的答复，明确表示长阳花园中心广场地下车库进入商品房成本。业主委员会在荣辰物业二级帐户上的约15000元资金，荣辰物业拒绝划还业主。

（6）迄今为止，小区物业管理交接工作进展不力。除前述部分物业管理用房移交外，南京荣辰物业管理有限公司至今没有地下车库门禁系统，小区监控设施虽已移交，但荣辰物业以部分关键设备送到上海维修为由，至今没有移交给业委会，导致小区监控设施无法正常运转。2006年3月以来，小区已经连续发生多起电动车被盗事件，严重影响了居民财产安全。

特此说明

长阳花园住宅小区业主委员会

2006年4月20日

附件4

市长信箱答复

您好：您的来信收悉。现将调查处理情况说明如下：

一、长阳花园小区是南京市仁裕达物业有限公司开发，2004年12月底前全部交付使用；开发商与南京荣辰物业公司签订了前期物业服务合同，并对该小区实施了物业管理。2005年12月1日，经小区业主大会三分之二以上业主同意，解聘了南京荣辰物业管理公司，选择了南京江鸿物业管理有限公司对小区实施物业管理。

二、信中反映的六个方面问题及调查处理情况

１、关于荣辰物业公司没有移交长阳小学地下车库等问题。经查，2006年3月16日在南京市房产局房产执法大队、市房产局物业科组织下，荣辰物业公司与江鸿物业公司及小区业主委员会三方，对长阳花园小区物业配套设施、设备；物业管理用房及相关资料进行了交接，交接后，市房产执法大队至今未接到小区业主委员会对交接有任何不同意见，认为目前小区交接已经结束。

２、关于开发商企图非法获取长阳小学地下车库产权问题。经查，长阳花园分三期开发，长阳小学已分期分摊进入商品房成本，长阳小学下的地下车库开发商未在商品房审批申请中提及。一至三期商品房价格批复在2003年10月前审批，而长阳小学2004年开工。此外，长阳小学地下车库产权属区教育局，开发商对该车库具有使用至2069年的使用权。

３、关于开发商拒绝按照小区规划和南京市物业管理条例等方面的要求足额移交管理用房的问题。经查，荣辰物业公司已于2006年3月16日在市房产局物业科和房产监察大队的监督下，按照规定的千分之三以上的标准移交了物管用房。

４、关于开发商及其子公司荣辰物业拖欠自来水费导致小区停供公用水和消防用水的问题。经查，荣辰物业一直没有向业主收取公共水费，荣辰物业称他们没有义务缴纳此项费用。

５、关于荣辰物业公司侵占小区地面停车位和中心广场地下停车位收益的问题。经了解，小区建成后一直没有住满，收的费用没有业主说的那么多，另外，中心地下停车位靠人防，管理费用大。荣辰物业称，业主如有证据可上法院打官司。

６、关于小区监控设施虽已移交，但荣辰物业公司以部分关键设施送到上海维修为由，至今没有移交物业，导致小区监控设施无法正常运转的问题。经了解，原小区监控设备有故障，须待修好安装后小区监控即可正常运转。谢谢。

（2006年6月10日答复）

也要有人站到门口提醒想购买的业主：买这样有争议的车库有可能到最后钱和车库两空！

感谢业委会及有关业主为大家的利益而付出辛劳

大家看看上面提到的规划许可证和土地证,是2005年和2006年的.有业内的业主可以判断一下其中可能的问题.

销售许可证上的地址是湘江路．周末在长阳小学门口还贴有１张仁裕达的销售通告，言到：”我公司开发的长阳小学地下车库已竣工经过相关验收等等，现对外发售，价１２万，销售期２００６．１１．３１日（原文如此）至２００７年２．２８．望长阳各位业主欲购从速”．昨天下午上面２张东西已被除去，照片是周６照的．

要买小学下车位的，小心人财两空

╭~~~★                                 ╭ ︶ ╮   ╱︶(o'.'o)︶╲ 深水静流╭の╮风清云淡 ╱︶(-'.'-)︶╲   ~︶(~)_(~)`︶~           ╲╱           ︶ (~)_(~)`︶                   我是一只来自北方的狼                少一点粗犷,多一份理想                怀着对心中目标的渴望                揣着对美好明天的向往                我用心,我努力,我快乐成长                 好好学习,天天向上                只要执著,只要有梦想             相信明天定会比今天光彩明亮 ','''╭⌒╮⌒╮.',''',,',.'',,','',.  ╱◥██◣''o┈漫步于乡间小道o.'',,.','' ︱田︱田田| '',',o┈呼吸着泥土芬香┄o  ╬╬╬╬╬╬╬╬╬╬☆我欣赏我陶醉我畅想≈ -.'

嘿嘿哈哈:-P