炒房族开始全线撤退 （上）
全国楼市显现“走熊”迹象，部分投资者已经抛房离场。南京的房产投资者，必须掌握全国楼市状况和经济背景，并由此对将来做出准确预测。我们通过对专家采访和现状调查，为读者提供相关资讯参考。
本地调查
炒房，常常被看成是损害多数人利益的事情；但如果从理财的角度来看，炒房和炒股没什么区别，投资房产合理合法。
只是近来，楼市“走熊”，房产投资者的日子不好过了。
房产的交易税费近年来一再调高，对炒房人来说相当于股市中的“印花税上调”，无疑是重大利空；再加上宏观调控对银行贷款的严控，楼市就更加无法进入上涨通道。
一旦某个市场没有了利润，投资者将毫无疑问从中撤离。
但楼市的投资者撤离并非一味“狂抛”。在资金允许的情况下，不少投资者还保留着并未跌破心理价值的“蓝筹”房产。这也就说明了，为什么全国多数地区的房价并未出现暴跌。
在南京，因为有“一房一价”的限制，楼市冲高受阻。但来自全国的各方面消息，也让南京今年的楼市成交陷入低谷。对于南京的房产投资者来说，掌握其他地区的楼市状况、分析状况发生的背景、预测今后楼市的走向，是当前最重要的“功课”。
卖房，抢着卖
——今年南京二手房挂牌量持续高位
据某地产家居网统计，2008年5月，南京市二手房挂牌量为18000套，相比上月上升1.78％。年后3月份挂牌量猛增，而4、5两个月二手房挂牌量一直处于高位徘徊局面。
各区5月挂牌量：玄武区1967套，白下区2923套，秦淮区1194套，建邺区1808套，鼓楼区2462套，雨花台区620套，下关区1481套，栖霞区1450套，江宁区2881套，浦口区943套，六合区212套。相比上月，白下、建邺两区挂牌增加明显，秦淮、浦口和六合三区挂牌有所下降，其他各区基本不变。
南京：炒房者撤了，退房者多了
本报记者周韬报道 5月南京共成交4355套住房，是今年2月份以来成交最高的一个月。开发商们却没法高兴起来，接下来的6、7、8三个月是往年的楼市淡季，炒房者的离场和退房者的增加，让开发商的房子更难卖了。
今年房子很难卖
4355套是今年南京楼市交出的第二“高分”，今年1月4537套的成绩至今还没被打破。而和去年的销售成绩比起来，南京楼市今年以来只能用“惨淡”来形容。记者在南京房地产开发建设促进会张辉秘书长提供的一组数据中看到，2007年月销售成绩最低的是2月份，月销售4066套房源，而其他月份平均每月销售在7000套以上，5、6月更达到了去年楼市销售的最高峰，达到9867和10389套。别忘了，这可是在“一房一价”政策公布后，开发商捂盘惜售的情况下。
到了今年，情况突然变了。
江北楼市从今年3月份开始就促销不断，“一口价”“特价房”江北开发商之间好像要拼个你死我活。但是，激烈的促销降价并没有给江北楼市带来惊人的成交量，相反，江北楼市节节败退，房价一度跌破4000元大关，很多楼盘降价幅度达到了10%。而这也只是全市楼盘销售的一个缩影。
销售惨淡，与炒房者的离场不无关系，业内人士认为：“开发商为卖房通过各种方式拉低房价，这当然是炒房者不愿看到的，他们离场自然也就不奇怪了。不管炒房客是不是‘罪魁祸首’，他们囤积房子的行为确实在房价上涨的过程中起了一些作用，当年炒房族和开发商们‘握手言欢’，‘相见恨晚’。但仅大半年的工夫，面对房价下降、市面冷清的现状，炒房团终于对昔日的盟友翻了脸——房子能退就退，能出就出。央行数次加息，还款压力加大，租金又跟不上月供……总之这年头，房子在手上已经不是能生财的聚宝盆，而是烫手山芋，手中房子越多，炒房者就越像热锅上的蚂蚁。”
楼盘换手率翻倍
截至5月底，在南京网上房地产的换手套次排行榜上，高居换手套次(换手套次是指楼盘认购注销以及成交注销的次数，两者相加就成了一定时期内该楼盘的换手套次)前10位的楼盘
90天内总换手套次达到675次，平均每个楼盘一个月内的换手套次达到20余次。其中，排在前列的两家楼盘换手套次均达到140次左右。
而数据显示，去年3、4、5三个月内全市的总换手套次只有今年的一半左右，换手最高的楼盘也只有70余次。换手套次的翻倍增加，意味着认购后甚至签约后却又反悔的市民在翻倍增长。
业内人士表示，其实榜单所显示的只是已成功退房的套数，时下酝酿退房或正在争取退房的市民人数要更多。不久前，某楼盘推出一栋房源，其销售单价较一个月前降了1000元/平方米左右。这对前期业主而言，等于1个月内一套100平方米的房子缩水了10万元。于是该楼盘十几户业主要求集体退房。
相较于其他板块，江北楼盘的退房现象则更严重。去年下半年江北一带房价已至4800元/平方米附近，而今年以来一路的降价潮已使得该区域单价重回4000元/平方米附近，甚至更低，价格一降再降直接导致了前期售出房源的求退。在换手套次排行榜上，退换房次数最高的前5位楼盘有3家来自江北。
积累的房子够卖8个月
张辉表示，今年1~5 月份，全市商品住宅可售房源总量57313套（不含溧水、高淳），截至5月末，全市认购套数3432套，累计成交套数18648套，认购成交总套数
22080套，剩余可售套数35233套。按认购成交总套数计算，1~5月份整体消化率为38.5%，按5月份的消化速度，余房消化周期为8.1个月。
而与此同时，开发商却在不断地推盘，据网上房地产显示，5月全市有近30家楼盘领取了销售许可证，大多数楼盘几乎一领证就开盘。准备在6月开盘的新老楼盘也多达20余家。而去年4~6月全市只有十余家楼盘推房。
张辉分析认为，总体来看，今年5月份的南京楼市呈现上市、销售同步小幅放大的格局。为了迎接红五月，开发商适当增加了推盘量，但是，市场销售并没有出现预期中的大幅回升，仍然处于盘整态势。根据往年经验，6月份将是淡旺季交替的一个月，七八月份市场将彻底进入淡季，因此，6月份将成为在售及新推楼盘最后的盛宴，6
月份的走势也直接关系到9月份秋季旺季来临时，市场能否真的回暖。至少从目前来看，市场在今年下半年全面复苏的概率正变得越来越小，参照 2004~2005年的调整周期和市场现状，这次调整预计将持续到明年春季，但是调整的空间不大。
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