浅谈写字楼评级标准_业主论坛

惊喜你自己 发表于：04-07-02 14:03

很多人购买或租赁写字楼之后，仍对五A级、顶级、甲级、乙级、丙级等概念摸不着头脑。而目前国内外相关机构对写字楼级别细分由于采用不同的分类方式和称谓，更让人感到模糊和茫然。
　　北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一，并身体力行在网上对北京现有近千家写字楼进行了评级分类。
　　所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。
　　北京写字楼信息网具体评定标准是：硬件及软件为主，价格为辅。
　　硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。
顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，如嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。
　　甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。如国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。
　　乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。如海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。
　　丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。
　　价格方面北京写字楼信息网的通俗分类方法是：顶级写字楼售价在2400美金/平方米以上，租金在30美金/月以上；甲级写字楼售价在1800美金/平方米左右，租金在18美金/月以上；乙级写字楼售价在人民币12000元/平方米左右，租金在人民币3-5元/平方米/天；丙级写字楼售价在人民币8000元/平方米以下，租金在3元/平方米/天以下。
　　据北京写字楼信息网不完全统计，目前市场上顶级写字楼仅占1%，甲级写字楼占20%，乙级写字楼占36%，丙级写字楼占43%左右。
　　最后需要说明的是，目前政府管理部门并无评定写字楼评级标准的硬性规定。而由于多种原因，发展商及业内人士的评级标准在某种程度上具有一定的主观性（当然包括北京写字楼信息网），因此迫切需要写字楼用户的参与及认可。
　　本文仅代表个人观点，欢迎讨论。

作者：刘凯
北京写字楼信息网首席顾问